조합원 분양가 허투루 정하면 정비사업 발목 잡는다[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 정비사업구역에 토지 등을 소유하고 있다면 조합원으로서 새 아파트를 분양 받을 수 있음이 원칙이다. 조합원은 통상 시세보다 저렴하게 새 아파트를 분양받을 수 있다. 이때 조합원 분양가를 결정하기 위한 선행 절차가 종전자산 및 종후자산에 대한 감정평가다.

종전자산평가는 조합원이 소유하고 있는 종전 자산의 가치를 감정평가한 금액인데, 정비사업의 ‘비용’에 해당한다. 간혹 소유하고 있는 토지 등에 대한 종전자산평가가 시세보다 낮아 불만을 호소하는 조합원이 있지만, 이는 종전자산평가가 시세를 파악하기 위한 목적이 아닌 조합원 간의 출자비율을 정하기 위한 목적에서 이루어진다는 점을 간과한 것이다. 종전자산평가는 조합원 간의 출자비율을 정해 정비사업으로 인한 개발이익을 정비사업을 시행하는 주체인 조합원 간에 합리적으로 배분하기 위한 목적의 감정평가다. 조합원은 종전에 소유하고 있는 자산을 정비사업에 현물 출자하는 개념으로, 종전자산평가금액에 사업성을 나타내는 지표인 비례율을 곱해 산출한 ‘권리가액’만큼 현물출자금액으로 인정받게 된다.

이때 조합원의 종전자산평가금액은 정비사업의 ‘비용’에 포함되기 때문에 종전자산평가금액이 전반적으로 높으면 사업성이 나빠져 비례율이 하락하고, 낮으면 사업성이 개선돼 비례율이 상승한다. 즉 조합원이 인정받는 권리가액은 종전자산평가금액이 전반적으로 높거나 낮아도 비슷한 값으로 수렴한다. 법원도 개별 조합원에 대한 종전자산평가가 특별히 법령에 위반되거나 다른 조합원과의 형평에 어긋나는 사정이 존재하지 않는 한 ‘시세보다 저렴하다’는 이유로 종전자산평가가 위법한 것으로 보지 않는다.

반면에 종후자산평가는 분양예정인 대지 또는 건축물에 대한 감정평가를 의미하는데, 구체적으로 조합원 분양가를 정하기 위한 기준이 된다. 종후자산평가는 아직 개발사업이 완료되지 않은 상태에서 개발사업 완료 후의 자산을 평가한다는 점에서 ‘예측치’에 해당한다. 새로 지어지는 아파트는 실제 조합원 분양분과 일반 분양분으로 나뉘지만 종후자산평가시에는 모두 조합원 분양분으로 평가한다.

이때 종후자산평가금액은 대략 새 아파트의 ‘원가’에 해당하는 개념이다. 따라서 조합원은 종후자산평가금액 상당을 조합원 분양가로 정해 새 아파트를 분양받게 되는데, 정비사업의 주체인 조합원은 대략 ‘원가’로 새 아파트를 분양받을 수 있는 혜택을 누리게 되는 것이다.

김예림 변호사.

조합원 분양가는 조합에서 관리처분계획을 수립해 확정하는데, 최근 총회 의결을 통해 조합원 분양가를 변경하는 사례들이 생겨나고 있다. 그러나 총회 의결을 거쳐 관리처분계획을 변경함으로써 조합원 분양가를 변경할 수 있는지에 관해서는 법적으로 다툼의 소지가 있다. 도시정비법에 따르면 관리처분계획을 변경하려는 경우에 종전자산평가금액과 종후자산평가금액은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정하도록 하고 있다. 즉 조합원 분양가를 변경하는 내용으로 관리처분계획을 변경하려면 조합원 분양가를 새로 산정하기 위한 절차인 종전자산 및 종후자산에 대한 감정평가를 새로 실시해야 하고, 그에 따라 변경된 종전자산평가금액과 종후자산평가금액은 사업시행자 및 토지등소유자 전원의 동의로써 변경할 수 있게 된다. 단순히 총회 의결만으로 조합원 분양가를 변경하는 내용의 관리처분변경계획을 수립할 수 없다는 취지다.

따라서 조합원 분양가에 관한 사항은 관리처분계획을 수립하기 이전 단계부터 철저히 검토해 결정해야 한다. 자칫 잘못하면 조합원 분양가를 변경하기 위해 관리처분계획을 새롭게 수립해야 할 수 있고, 이때에는 정비사업의 지연을 피할 수 없게 될 뿐만 아니라 투기과열지구 재당첨제한 등의 기준도 달라져 조합원 분양자격에 관한 사항도 혼란스러워질 수 있다.