"분명 설명했다고"…매매목적물 '하자 분쟁' 막으려면[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 매매계약과 관련해 자주 분쟁이 발생하는 것이 매매목적물 하자에 관한 사항이다. 매수인은 보통 매매계약을 체결하기 전에 매매목적물을 살펴보지만 곰팡이나 누수와 같은 하자는 육안으로 쉽게 확인할 수 없어 발견하지 못하는 경우가 많다.

서울 시내 한 부동산중개업소에 매물 안내문 게시돼 있다.(사진=연합뉴스)

이때 경미한 하자라면 매수인이 직접 수리할 수 있겠지만, 하자가 심각한 경우라면 매도인에게 책임을 물어 수리비용을 요구하거나 매매계약을 해제할 수도 있다. 민법에는 매수인이 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있는 기간을 ‘매수인이 하자를 안 날로부터 6개월’로 정하고 있지만 보통 매매계약을 체결하면서 매도인의 하자담보책임기간이 너무 길어질 수 있기 때문에 ‘매매계약 체결일로부터 6개월’로 정한다. 이처럼 매도인의 하자담보책임기간을 감경하거나 면제하는 특약도 당사자 사이에 합의만 있으면 유효하다.

또 이 경우 공인중개사에게 잘못을 묻는 사례도 있다. 공인중개사법에 따르면 중개업자는 중개를 의뢰받은 중개대상물의 권리관계, 상태를 확인하고 거래당사자에게 설명해야 한다. 이를 위반하면 최대 면허취소에 해당하는 행정처분을 받을 수 있고, 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처해질 수 있으니 주의해야 한다.

사실 공인중개사 입장에서는 매매목적물의 권리관계나 상태에 관해 매도인만큼 상세히 인지하는 것이 어렵다. 공인중개사가 매매목적물에 존재하는 모든 하자를 조사해 매수인에게 고지하도록 하는 것은 현실성이 없다. 그렇기 때문에 법원도 공인중개사가 어디까지 하자를 조사, 설명해야 하는지에 관해 ‘보통 요구되는 주의를 기울여 상태를 조사, 설명할 의무가 있다’고 일정 부분 책임을 제한하고 있다.

그동안 법원에서 다퉈진 사례에 따르면 대체로 공인중개사가 육안이나 공부상으로 쉽게 확인할 수 있거나 알면서도 숨긴 경우에는 공인중개사의 책임을 인정하고 있다. 예를 들어 누수나 곰팡이 등의 하자가 있는 사실을 알면서도 알려주지 않거나 위반건축물이나 담보가 설정되어 있음에도 이를 숨긴 경우에는 매수인에 대해 민사상 손해배상책임 등을 질 수 있다. 그러나 이미 매매계약을 체결하기 전에 고지한 하자나 숨겨져 있어 공인중개사도 쉽게 확인할 수 없는 하자의 경우에는 공인중개사가 이를 조사, 고지하지 않더라도 중개상의 과실로 보지 않는다.

김예림 변호사.

이런 분쟁을 없애기 위해서는 이미 인지된 하자에 대하여는 중개대상물확인서 또는 매매계약서에 꼼꼼히 작성해 두는 것이 좋다. 또, 당사자가 반드시 매매목적물을 확인하도록 해 매매계약서 등에 당사자가 현장조사를 한 후 매매계약을 체결했다는 점을 기재하고, 노후된 건축물의 경우에는 숨겨진 하자가 존재할 수 있으므로 이와 같는 가능성을 매수인이 인지하고 있는지에 관한 확인절차도 이뤄져야 한다. 매도인에게 하자담보책임을 면제하는 것도 당사자가 서로 합의하면 가능하기 때문에 매매대금을 할인해주는 대신 매수인이 매매목적물에 발생한 하자는 모두 매수인이 책임지도록 매매계약을 체결하는 것도 가능하다. 또 부동산등기부뿐만 아니라 토지대장, 건축물대장도 확인해 공부에 기재된 면적 등이 모두 일치하는지 확인하고, 위반건축물이 존재하는지 여부도 살펴봐야 한다.

법적 분쟁으로 이어질 경우에 중요한 것은 증거다. 하자에 대한 조사, 설명을 했다는 사실이 있지만 이를 증거로 남겨두지 않은 경우에는 그 사실을 증명하는 것이 어려울 수 있다. 매매계약을 체결할 때 분쟁의 씨앗이 될 수 있는 사항은 가능하면 매매계약서 등 문서로 남겨두어야 이후 불필요한 분쟁을 피할 수 있다.