건설부동산부

박종화

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똑똑한부동산

  • [똑똑한 부동산]계약 끝난 상가 세입자가 가게를 안 빼준다면?
    계약 끝난 상가 세입자가 가게를 안 빼준다면?
    박종화 기자 2022.06.11
    [이데일리 박종화 기자] 임대차계약이 끝났는데도 임차인이 상가를 비워주지 않으면 임대인은 난감할 수 있다. 특히 새로운 임차인과 이미 임대차계약을 체결하였거나 상가 인도를 조건으로 상가 매매계약을 체결한 경우라면 더욱 그렇다. 임대차계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 반환하여 주지 않는 경우에도 마찬가지다.서울 마포구 연남동 일대 상가. 2021.07.29.(사진=뉴시스)이런 경우 결국 소송으로 해결할 수밖에 없다. 이때 소송 제기부터 판결까지는 적어도 6개월 이상 소요된다. 판결이 나더라도 상대방이 항소하거나 강경하게 의무 이행을 거부할 경우에는 강제집행조차 여의치 않을 수도 있다.이런 상황을 피하려면 어떻게 해야 할까? 우선 임대차계약을 체결할 때부터 계약 해지 사유나 계약종료 시 임대인에게는 보증금 반환 의무가 있고 임차인에게는 상가인도의무가 있다는 점 등을 구체적으로 명시하는 게 좋다. 계약종료 시 당사자가 임대차계약에 따른 의무를 이행하지 않을 경우 일정 금액을 손해 배상하기로 정해두는 것도 필요하다. 예를 들어 ‘임차인은 계약종료 시 임대인에게 상가를 원상회복하여 인도하고, 이와 동시에 임대인은 임차인에게 보증금을 반환하며, 당사자 일방이 그에 따른 의무를 이행하지 않을 때에는 그 지연일수 1일당 위약금을 10만원으로 한다’는 식으로 정할 수 있다. 이때 손해배상금을 너무 높게 정해두면 공서양속에 반하여 무효가 될 수 있으므로 주의해야 한다.가장 좋은 방법은 제소 전 화해결정을 미리 받아두는 것이다. 임대차계약을 체결하면서 제소 전 화해결정을 받아두면 당사자 일방이 그에 따른 의무를 이행하지 않을 경우 곧바로 강제집행이 가능하다. 즉 소송에 소요되는 기간을 단축할 수 있다. 제소 전 화해 결정의 내용은 임대차보호법 등 강행규정에 위배되어서는 안 되고, 판결문과 같은 효력이 있으므로 신중하게 정할 필요가 있다. 간혹 ‘임대인이 상가 매도시 임차인은 임대인에게 상가를 인도하기로 한다’는 내용이 포함되는 경우가 있는데 이 경우에는 상가 임대차 보호법상 계약 갱신 요구에 관한 규정에 위배된다는 이유로 그 조항의 무효를 다툴 수는 있겠지만 판결과 같은 효력이 부여된 이상 쉽지는 않다.
  • [똑똑한 부동산]도심 고밀 개발, 법적문제 없을까
    도심 고밀 개발, 법적문제 없을까
    박종화 기자 2022.05.28
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 최근 정부가 재개발과 재건축 규제를 완화하고 용적률 등에 인센티브를 부여해 도심을 고밀도로 개발하는 방향으로 주택 공급정책 가닥을 잡은 듯하다. 대표적인 정책이 공공정비사업 추진과 1기 신도시 특별법 제정이다. 도심에 대규모 아파트 단지를 조성할 만한 부지가 사실상 전무하니 결국 도심을 고밀 개발하는 것이 차선책을 쓸 수밖에 없긴 하다.경기 성남시 분당신도시 전경. (사진=뉴시스)공공정비사업과 1기 신도시 특별법엔 여러 특징이 있지만 용도지역 종(種) 상향과 용적률 인센티브 등을 통해 주택 공급을 크게 늘린다는 게 골자다. 용도지역은 경제적이고 효율적인 토지 이용을 위해 ‘도시 및 군(郡) 관리계획’ 수립을 통해 정해진다. 용도지역에 따라 용적률이나 건축물의 최대 층수 등이 결정된다. 용도지역을 그렇게 정한 것엔 다 이유가 있다. 지금 발의된 1기 신도시 특별법 법안은 최고 500%까지 용적률을 높일 수 있도록 했다. 그에 따라 도시 미관이 크게 저해되고 거주민의 주거 질도 악화되는 것이 아니냐는 우려가 심심찮게 나오고 있다.벌써 공공정비사업을 추진하다가 주변 거주민의 일조 침해 등을 이유로 중도 하차하는 사업지도 속속 등장한다. 대표적으로 서울 관악구 미성건영아파트는 공공재건축 추진시 용적률을 300%까지 상향할 수 있다는 제안에 공공재건축을 선택했지만 이후 주변 일조 침해 등의 이유로 용적률이 230%로 낮아지자 결국 민간재건축으로 선회했다. 용적률이 499%인 경기 수원시 ‘화서역 푸르지오’의 경우에도 ‘닭장 아파트’라는 오명이 붙을 정도로 도시 미관을 해친다는 평가를 받고 있다.이렇게 공공정비사업이나 1기 신도시 특별법에 따른 개발이 시행되면, 일조 침해 등을 이유로 한 분쟁이 많이 늘어날 수밖에 없을 것이다. 특히 주변에 저층 단독 주택 등이 밀집한 지역이라면 고층 아파트 등으로 인한 일조 침해 등이 상당히 심각할 수 있다.이와 같은 피해가 극심한 경우에는 그로 인한 공사중단까지 이루어질 수 있기 때문에 사업 진행을 방해하는 요소로 작용할 여지가 있다. 따라서 도심 고밀 개발에 앞서 이와 같은 분쟁을 실효성 있게 해결할 수 있는 방안부터 고민할 필요가 있다.
  • 조합원 입주권, 사고팔 때 조심하세요[똑똑한 부동산]
    박종화 기자 2022.05.07
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 투기과열지구에서 조합원 입주권을 거래할 땐 조심해야 한다. ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에선 투기과열지구에서 일정 기간 조합원 지위 양도를 금지하고 있기 때문이다. 재건축은 조합 설립 인가시부터 소유권 이전 등기 시까지, 재개발은 관리 처분 인가 시부터 소유권이전등기시까지 조합원 지위를 양도할 수 없다. 이 시점을 넘겨 조합원 입주권을 산 사람은 원칙적으로 입주권을 인정받지 못한다.서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장.(사진=뉴시스)물론 예외 사유가 있긴 하다. 대표적으로 양도인이 1가구 1주택자이면서 양도하려는 주택을 10년 이상 보유하고 해당 주택에서 5년 이상 거주한 경우다.세금을 줄이기 위해 전매제한기간에 자녀에게 조합원 입주권을 증여하는 사례도 있다. 이 경우 당연히 자녀는 조합원 입주권을 인정받지 못한다. 이때는 해당 주택 소유권을 양도인인 부모에게 되돌리는 방식을 생각해볼 수 있다. 법제처는 조합원 지위 양도가 제한되는 기간에 소유권 변동이 생긴 경우 양수인은 조합원 입주권을 취득할 수 없지만 양도인이 소유권을 회복하면 조합원 입주권을 취득할 수 있는 것으로 해석하고 있다.최근 논의가 되는 것은 소규모 정비사업에서의 조합원 지위 양도 문제다. 투기과열지구 내 소규모 재건축은 기존에도 조합 설립 인가 시부터 조합원 지위 양도를 금지해 왔고 최근 소규모 주택 정비법이 개정되면서 2022년 8월 2일 이후 조합설립인가를 신청하는 가로주택정비사업이나 소규모 재개발도 조합 설립 인가 시부터 조합원 지위 양도가 금지된다. 소규모 정비사업의 경우에는 1만㎡ 이하의 사업지에서만 사업이 가능하고 사실상 한 동짜리 아파트를 새로 짓는 방식이라서 대규모 정비사업에 비해 수익성이 크게 떨어지는 단점이 있다. 이러한 이유로 소규모 정비사업은 그동안 시장에서 외면받아 오다가 대규모 정비사업에 대한 규제가 강화되면서 최근에야 인기가 올라갔다.이러한 점을 고려해 국토교통부는 5일 소규모 정비사업에서는 조합 설립 이후 양도인이 1가구 1주택자이면서, 5년 소유·3년 거주하는 경우에는 조합원 지위 양도가 가능하도록 제한을 완화하겠다고 발표했다. 도시정비법의 재개발과 비교하면 이와 형태가 유사한 가로주택정비사업이나 소규모 재개발이 조합원 지위 양도가 금지되는 기간이 더 길다. 재개발은 관리처분인가 이후부터 조합원 지위 양도가 금지되는 반면, 소규모 주택법에 따른 가로주택정비사업이나 재개발은 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 양도를 금지했기 때문이다. 소규모 정비사업의 활성화를 위해 소규모 주택법을 새로 제정한 만큼 앞으로 법을 개정할 때 이런 부분에 대한 개선을 논의해야 한다고 본다.
  • [똑똑한 부동산]부동산 공동 투자, 주의해야 할 점은?
    부동산 공동 투자, 주의해야 할 점은?
    박종화 기자 2022.04.30
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 다른 사람과 공동으로 부동산 투자를 하는 사례가 있다. 단순히 부동산을 공유로 샀다 팔 땐 공유지분 비율대로 매매대금만 제때 지급하면 큰 문제는 없다. 분쟁을 조심해야 하는 경우는 여러 사람이 공동으로 부동산 개발사업을 할 때다. 예를 들어 빌딩을 매수해 리모델링 후 되팔려면 비교적 큰 자금이 투입되고 사업기간도 길기 때문에 여러 사람이 함께 투자하는 일이 많다. 서울 서초구 대법원 재판정. (사진=뉴시스)보통 이런 걸 ‘동업’이라고 부르는데 민법에 의하면 ‘조합계약’에 해당한다고 보면 된다. 조합계약은 2인 이상이 상호출자해 공동사업을 경영할 것을 약정하는 것을 말한다. 동업자간 분쟁이 발생하면 민법상 조합계약의 법리에 따라 해결하게 된다. 동업자끼리 친밀한 사이라는 이유로 종종 동업계약조차 체결하지 않고 사업을 시작하는 경우를 종종 보게 된다. 이럴 때 사업이 제대로 진행이 되지 않으면 큰 다툼으로 이어지고 분쟁이 장기화될 염려가 있다. 따라서 최소한 동업자간 본격적으로 출자를 하는 시점부터는 동업계약서를 꼼꼼히 작성해 마련하여 두는 것이 좋다.동업계약서에는 여러 사항이 포함되어야 하지만, 특히 동업자가 출자의무를 이행하지 않았을 경우의 손해배상의무나 동업자간 손익분배비율, 일부 동업자가 탈퇴하려는 경우의 지분정산방법 등은 반드시 정해야 한다.사업부지를 매수하기 위해 매매계약까지 체결했는데 갑자기 한 동업자가 중도금 납부시점에 출자를 거부하는 경우를 생각해보자. 다른 동업자는 사업을 포기해야 하는 것은 물론, 매도인에게 지급한 계약금까지 위약금으로 물어야 할 수 있다. 이때 출자의무를 이행하지 않은 동업자에 대해 다른 동업자가 손해배상을 청구하는 것은 가능하지만, 이는 후속 조치일 뿐이다. 동업계약서에는 동업자가 출자의무를 제대로 이행하지 않을 경우 부담해야 할 손해배상책임을 구체적으로 정해 동업자로 하여금 스스로 출자의무를 책임감 있게 이행하도록 할 필요가 있다. 실제 사업비로 지급되기 이전에 출자를 마치도록 출자시점도 분명히 정해두는 것이 좋다.동업자간 손익분배비율이나 일부 동업자가 탈퇴하려는 경우 그 지분정산방법 등에 관하여도 동업계약서에 포함해야 한다. 동업자간 손익분배비율을 별도로 정한 경우에는 그에 따라 손익을 분배하면 되지만, 별도로 정하지 않은 경우에는 출자가액에 비례하여 분배한다. 일부 동업자의 탈퇴와 관련해서도 동업자는 존속기간을 정하지 않은 경우에는 원칙적으로 언제든지 탈퇴하는 것이 가능하고, 탈퇴 당시 조합재산상태에 따라 지분을 정산받을 수 있기 때문에 되도록 동업계약의 존속기간을 명확히 정하는 것이 좋다. 또, 출자금이 납부된 시점 등 일정한 시기 이후부터는 탈퇴를 금지하는 특약을 두는 것도 안정적으로 사업을 진행하기 위해서는 필요할 수 있다.
  • 시공사 영업정지, 짓던 아파트 손해배상은?[똑똑한 부동산]
    박종화 기자 2022.04.16
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 최근 부동산업계에 시공사 영업정지 처분에 따른 리스크가 불거지고 있다. 건설산업기본법에 따르면 고의나 과실로 건설공사를 부실하게 시공해 시설물의 구조상 주요 부분에 중대한 손괴를 발생시키거나 일반 공중에 인명피해를 끼친 경우 영업정지처분을 할 수 있다..시공사는 영업정지처분 등을 받더라도 그 처분 이전에 시공계약을 체결한 경우에는 계속해서 공사를 진행할 수 있다. 다만 건설산업기본법에 따르면 건설업자가 영업정지처분이나 등록말소처분을 받은 경우에는 이를 지체 없이 발주자에게 통지하여야 하고, 발주자는 통지를 받은 날 또는 해당 처분을 안 날부터 30일 내 공사도급계약을 해지할 수 있다.다만 이 경우에도 공사대금 정산문제는 그대로 남는다. 시공계약에 따라 업무를 시작했다면, 발주자는 이미 이뤄진 공사에 관해서는 대금을 정산해줘야 한다. 여기에 시공사로부터 사업자금까지 차입한 경우라면 보통 시공계약 해지와 동시에 대여금을 상환하도록 하고 있어 발주자가 일시에 목돈을 마련해야 하는 문제가 발생한다. 발주자 입장에서 쉽게 시공계약을 해지할 수 없는 이유다.그렇다면 발주자는 영업정지처분를 받은 시공사에게 손해배상청구를 할 수 있을까? 시공사의 영업정지처분 등으로 발주자에게 어떤 손해가 발생했다면, 발주자는 시공사에게 손해배상을 청구하는 것도 가능하다. 예를 들어 시공사가 영업정지처분을 받은 경우에는 일정한 건축공정에 달한 후에야 입주자를 모집할 수 있다. 다시 말해 발주자 입장에서는 선분양이 불가능해진다는 뜻이다. 이 경우 발주자가 어쩔 수 없이 후분양을 선택해 손해가 발생했다면 이를 이유로 시공사에 대하여 손해배상을 청구할 수도 있다.
  • [똑똑한 부동산]분양권·입주권 차이가 뭐지?
    분양권·입주권 차이가 뭐지?
    박종화 기자 2022.04.09
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 새 아파트를 분양받는 방식은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 청약을 넣어 아파트 분양권을 취득하는 경우가 있고, 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하여 조합원 입주권을 취득하는 방식이 있다. 둘 다 시세보다 저렴한 가격으로 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있다. 어떤 방식이 더 유리할까?서울의 한 모델하우스에 청약 희망자들이 입장을 기다리고 있다. 2020.06.12. (사진=뉴시스)분양권은 아파트를 착공한 후 일반 분양분에 대하여 청약절차를 진행하기 때문에 청약에 당첨되면 수년 내로 새 아파트에 입주하는 것이 확실시된다. 문제는 당첨이 너무 어렵다는 점이다. 어느 정도 입지가 좋은 아파트라면 청약 경쟁률이 보통 수백 대 1을 넘어선다. 청약 당첨을 ‘로또 당첨’으로 부르는 이유다. 보통 추첨제보다는 가점제 물량이 많아 무주택 기간이 짧은 젊은 세대는 청약 당첨에 불리할 수밖에 없다. 최근 젊은 세대에 대한 청약 기회를 확대하기 위해 청약 제도를 일부 개편했지만 크게 실효성 있는 수준으로 손질된 것은 아니다.이와 달리 입주권은 분양권보다 훨씬 취득이 쉽다는 장점이 있다. 입주권은 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하기만 하면 특별한 사정이 없는 한 취득할 수 있다. 다만, 당첨만 되면 수년 내로 새 아파트에 입주할 수 있는 분양권과 달리 재개발·재건축 사업은 한참 동안 지연되거나 심지어 중단되는 경우도 있어 새 아파트에 입주할 수 있을지 여부조차 장담할 수 없다는 문제가 있다. 보통 재개발·재건축 이야기가 나오면 그때부터 입주까지 약 15년이 넘게 걸린다. 또, 투기 수요 등을 막기 위해 여러 가지 규제가 적용되어 자칫하면 재개발·재건축 사업지의 주택 등을 매수하더라도 입주권을 승계받지 못하는 경우들도 종종 있다.그렇다면, 수익은 어떨까? 일률적으로 말할 수는 없지만 단순히 취득금액과 시세의 차익만을 수익으로 본다면 입주권이 분양권보다 수익률이 높을 것이다. 그러나 앞서 언급한 것처럼 입주권은 분양권보다 취득부터 새 아파트 입주까지 훨씬 더 오랜 시간이 걸린다. 이 기간의 기회비용까지 고려하면 반드시 입주권이 분양권보다 수익률이 높다고 단정할 수 없다.이처럼 분양권과 입주권에 여러 가지 장단점이 존재하는 만큼 나에게 적합한 방식을 살펴보고 그에 따라 내 집 마련 계획을 세우는 것이 중요하다.
  • '경쟁률 231대 1' 장기 민간임대가 뭐기에[똑똑한 부동산]
    박종화 기자 2022.04.02
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 이달 경기 의왕시에서 이루어진 ‘힐스테이트 인덕원’ 아파트 청약 결과 평균 경쟁률이 231.8 대 1까지 올랐다. 힐스테이트 인덕원은 장기 민간임대주택이다. 임차인 모집에 이처럼 많은 사람이 몰렸다는 뜻이다. 왜 그럴까?경기도 의왕시 포일동 ‘힐스테이트 인덕원’ 투시도.(자료=현대엔지니어링)보통 장기 민간임대주택은 의무임대기간 10년이 지나고 나면 임차인에게 아파트를 우선 공급한다. 이때 분양가도 임대차 계약 당시부터 정해지는 확정 분양제인 경우가 많다. 사실상 민간임대주택 청약에 당첨되는 것이 아파트를 싼값에 분양받는 것과 같은 효과를 내는 셈이다. 이런 이유로 민간임대주택의 임차권은 시장에서 웃돈을 얹어 거래된다.여기다 주택이자 분양권이 아닌 임차권에 불과하다 보니 전매 제한 등의 규제도 적용될 여지가 없다. 또, 임차권을 양도하여 수익을 얻더라도 기타소득으로만 과세하는 것이 원칙이다. 다만, 최근 국세심판원은 확정분양제로 공급하는 경우에는 “주택을 공급받을 권리”로 보아 양도차익에 대하여 양도소득세로 과세하는 것이 타당하다는 결정을 하기도 했다. 전·월세 신고제가 본격적으로 시행되면서 임차권을 양도한 경우에도 과세관청에서 충분히 객관적 자료를 확보하는 것이 가능한 만큼 임차권 양도할 때에도 세금신고에 신경을 써야 한다.건설사 입장에서도 민간임대주택은 나쁜 선택이 아니다. 기존에는 건설사에서 민간임대주택 분양방식을 크게 선호하지 않았다. 그러나 최근 분양가 상한제가 시행되면서 이를 피하기 위한 수단으로 민간임대주택 분양이 크게 늘어났다. 민간임대주택은 임대사업자가 10년간 의무임대기간을 충족해야 하는 만큼 그 이후 분양할 땐 분양가 상한제가 적용되지 않는다. 다만 주택 수에 포함되지 않아 취득세나 양도소득세의 중과를 피할 수 있다는 점 때문에 다주택자의 투기 수요가 몰리는 부작용도 발생했다. 그로 인한 피해는 오롯이 민간임대주택의 실수요자들에게 돌아갈 우려가 있다.민간임대주택은 민간에서 스스로 임대주택을 공급하도록 한다는 점에서 자율성과 공공성을 모두 충족할 수 있는 권장할만한 제도다. 다만, 지금은 공급조건 등을 정하는 것에 임대사업자의 자율성을 넓게 인정하다 보니, 민간임대주택제도 원래의 취지가 퇴색되는 면이 있다. 차기 정부에서 민간임대주택의 활성화를 공언한 만큼 민간임대주택제도의 일부 수정이 필요해 보인다.
  • [똑똑한 부동산]'둔촌주공-시공사 갈등' 법적 쟁점은?
    '둔촌주공-시공사 갈등' 법적 쟁점은?
    박종화 기자 2022.03.19
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자]둔촌주공아파트 분양이 또다시 미뤄질 것으로 보인다. 조합과 시공사 간 공사비 증액을 두고 분쟁이 발생했기 때문이다. 시공사는 공사비 증액이 이루어지지 않을 경우 공사를 중단할 수도 있다는 입장이다.서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장. (사진=뉴시스)공사비를 둘러싸고 조합과 시공사 간 갈등이 발생하는 것은 다른 재건축·재개발 사업지에서도 종종 볼 수 있는 광경이다.최근엔 신반포 15차에서 공사비 증액을 둘러싼 소송이 있었다. 공사비 증액을 이유로 시공사 계약 해지가 가능한지가 쟁점이 됐다. 당시 항소심 재판부가 시공사의 손을 들어주면서 앞으로 시공사 계약 해지가 어려워질 것이라는 의견이 많아졌다. 둔촌주공의 경우에는 신반포 15차와 구체적인 사정이 다를 수 있지만, 신반포 15차 판결에서 판시한 논리가 그대로 적용될 수 있을 것으로 보인다.현재 둔촌주공 재건축 조합은 이전 집행부에서 체결한 공사비 증액 계약이 절차상 하자가 있어 무효라는 입장이다. 이에 시공사는 분양이 계속 늦어지고 있어 공사비를 제대로 지급받지 못하는 데다가 공사비 증액도 이루어지지 않으면 더 이상 손해를 감수하며 공사를 진행할 수 없다며 맞서고 있다.쟁점은 조합과 시공사 간 공사비 증액에 관한 합의가 유효하게 성립됐느냐다. 도시정비법에 따르면 시공사 선정과 공사비 증액 등 조합원에게 부담이 되는 계약은 반드시 총회 의결을 거치도록 되어 있다. 신반포 15차 판결에서는 시공사를 선정하는 총회에서 조합원들이 설계변경 등에 따른 공사비 증액을 충분히 인지하고 있었던 점을 인정해 시공사의 공사비 증액이 유효하다는 판단했다. 이런 논리를 둔촌주공 사례에도 그대로 적용하면, 공사비 증액이 유효한지 여부는 공사비 증액에 관하여 조합원들이 충분히 인지하고 있었는지 여부와 공사비 증액을 위한 총회 절차상 하자가 없었는지 여부가 될 것이다.조합은 계약 변경 무효 확인소송을 준비하고 있다고 한다. 소송기간이 최소 1년 이상 걸린다는 점에 비추어 둔촌주공의 공사중단기간은 상당히 길어질 수가 있다. 문제는 이미 이주를 마쳐 공사가 지연되면 조합원들이 부담해야 할 금융비용만도 매월 수십억원에 달할 수 있다는 점이다. 만약 소송 중 시공사와의 갈등이 깊어져 시공 계약 해지까지 고려하게 된다면, 공사가 지연되는 기간은 더욱 길어질 수도 있다. 시공사가 원하는대로 공사비를 증액한다고 하더라도 결국 이 부담 역시 조합원들에게 귀속될 수밖에 없다. 어느 방향으로 가더라도 조합원들의 손해는 커질 수밖에 없는 구조다.
  • [똑똑한 부동산]재건축 정밀안전진단 폐지, 가능할까
    재건축 정밀안전진단 폐지, 가능할까
    박종화 기자 2022.03.12
    [김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 20대 대통령 선거가 끝났다. 정권이 바뀌었으니 부동산 정책에도 크게 변화가 있을 것으로 예상한다. 윤석열 당선인은 후보 시절 여러 가지 부동산 공약들을 내놨었다. 그중 대표적인 것이 정밀 안전진단 폐지다. 건축한 지 30년만 지나면 정밀 안전진단 없이도 재건축이 가능하도록 하겠다는 것이다.서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 재건축 현장. (사진=뉴시스)안전진단은 재개발에는 없고 재건축에만 있는 제도다. 재건축이 필요한지 구체적으로 따져 보는 절차다. 안전진단 결과 D등급 이하가 나오면 재건축을 시작할 수 있다. 보통 안전진단은 예비 안전진단과 정밀 안전진단으로 나뉘는데 도시정비법에서 재건축 정비계획 수립 전에 거치도록 한 안전진단은 정밀 안전진단이다. 현지조사를 통해 대략적인 노후도를 파악하는 예비 안전진단을 실시한 후 재건축이 필요하다고 인정되면 정밀 안전진단을 거쳐 구조안정성, 설비성능, 주거환경, 경제성 등을 항목별로 세세하게 평가한다. 현재 도시정비법은 시·도지사가 재건축 정비계획을 수립하기 전 반드시 안전진단을 거치도록 하고 있다. 이와 함께 전문 안전진단기관이 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 맞춰 안전진단을 실시하도록 하고 있다. 윤석열 당선인이 말하는 대로 정밀 안전진단을 완전히 폐지하려면 도시정비법을 개정해야 하는 큰 산을 넘어야 한다. 따라서 그보다는 고시를 개정해 안전진단 기준을 크게 완화하는 방향으로 나아갈 가능성이 높다.안전진단 기준은 문재인 정부에서 지속적으로 강화돼 오다가 급기야 6·17 대책에선 구조 안정성 비중이 50%까지 커지면서 사실상 안전진단을 통과하는 것이 불가능에 가까워졌다. 안전진단 기준 강화는 재건축 시작을 어렵게 하고 이는 자연스럽게 재건축 시장의 침체로 이어졌다. 안전진단 기준을 강화하면 개인의 재산권이 지나치게 침해되고 거주자에게 열악한 주거환경을 강제하는 가혹한 측면이 있다는 지적도 꾸준히 제기되어 왔다.윤석열 당선인이 정밀 안전진단의 페지를 공약한 만큼 향후 안전진단이 완화될 것으로 기대하며 재건축 시장에 진입하려는 투자자가 많아질 것으로 보인다. 여기에 서울에 있는 재건축 단지라면 서울시의 재건축 활성화 방침과 맞물려 사업진행에 더욱 탄력을 받게 될 것으로 예상된다.

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