건설부동산부

오희나

기자

복덕방기자들

  • '준서울' 광명뉴타운…4억대 ‘초급매’ 떴다[복덕방기자들]
    [이데일리 오희나 기자] ‘준 서울’ 입지로 최근 몇 년 새 큰 폭으로 오른 경기도 ‘광명뉴타운’ 재개발 입주권이 조정을 받고 있다. 3만 세대 가까운 대규모 재개발 구역으로 서울 인접한 입지에 교통 호재까지 더해진 재개발 구역으로 실수요자에게 투자 기회로 큰 관심을 받았으나 최근 급락장에 입주권 가격도 영향을 받는 모습이다.25일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 광명뉴타운에 대한 시장 전망을 들어봤다.김 소장은 “광명뉴타운은 세대수만 3만여 세대로 미니 신도시급에 해당한다”며 “다만 조합원 수가 많아 최근 급락장에 재개발 입주권도 가격 조정이 나타나고 있다”고 말했다. 그는 “지난 5월 광명12구역이 관리처분인가를 마지막으로 받으면서 전체 구역의 속도는 빠르게 진행하고 있다”며 “사업 속도가 빠른 상황이라 뉴타운 시너지는 기대해 볼 만 하다”고 설명했다.김 소장은 최근 거래절벽으로 부동산 가격이 하락하면서 광명뉴타운의 투자금액도 1억~1억5000만원 가량 조정된 상황이라고 했다. 광명뉴타운은 입지와 전매제한 여부에 따라 투자금액이 재편돼 있다. 광명1·2·4·5구역은 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 받아 전매제한이 없다. 9·11·12구역은 10년 보유 5년 거주 요건을 채운 조합원 매물만 거래할 수 있다. 김 소장은 “광명뉴타운은 구역도 넓고 조합원이 많다 보니 가격이 흔들리면 1억씩 빠진 급매물이 쏟아진다”며 “지금 같은 조정 시기에는 가격메리트가 있는 투자물건을 잡을 수 있다”고 말했다. 이어 “전매할 수 있는 광명 1구역·2구역·4구역·5구역이 환금성이 있기 때문에 가격이 좀 더 비싸다”며 “광명 9구역·11구역·12구역은 전매가 금지됐기 때문에 상대적으로 가격이 낮다”고 설명했다.김 소장은 “전매 할 수 있는 구역 중 가장 저렴한 곳은 광명1구역인데 최근 조정을 크게 받았다”며 “이전에는 25평 신청 기준 투자금액이 6억원 정도였는데 5억원대까지 내려왔고 간혹 4억원 후반대 초급매물도 있다”고 했다. 이어 “대장구역인 11구역은 전매가 불가능한데다 최근 가격이 조정되면서 5억대 초반까지 나오고 있다”고 덧붙였다.또 “광명1구역을 기준으로 입지와 전매 가능 여부, 신청 평형 기준에 따라 구역별로 1~2억원 정도 더해지면서 투자금액은 7~8억원대까지 올라간다고 보면 된다”며 “33평 신청 매물은 실수요자가 보유하고 있는 경우가 많아 가격 조정이 덜 이뤄졌다”고 설명했다. 김 소장은 “부동산 하락기에는 광명뉴타운처럼 관리처분인가까지 받은 재개발 구역은 입주 시점이 멀지 않았기 때문에 리스크가 적다”며 “특히 철거를 진행한 멸실 주택은 토지분 취득세 4.6%만 내면 입주권을 살 수 있기 때문에 다주택자에게 세제상 유리한 측면이 있다”고 말했다.
    오희나 기자 2022.09.26
    [이데일리 오희나 기자] ‘준 서울’ 입지로 최근 몇 년 새 큰 폭으로 오른 경기도 ‘광명뉴타운’ 재개발 입주권이 조정을 받고 있다. 3만 세대 가까운 대규모 재개발 구역으로 서울 인접한 입지에 교통 호재까지 더해진 재개발 구역으로 실수요자에게 투자 기회로 큰 관심을 받았으나 최근 급락장에 입주권 가격도 영향을 받는 모습이다.25일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 광명뉴타운에 대한 시장 전망을 들어봤다.김 소장은 “광명뉴타운은 세대수만 3만여 세대로 미니 신도시급에 해당한다”며 “다만 조합원 수가 많아 최근 급락장에 재개발 입주권도 가격 조정이 나타나고 있다”고 말했다. 그는 “지난 5월 광명12구역이 관리처분인가를 마지막으로 받으면서 전체 구역의 속도는 빠르게 진행하고 있다”며 “사업 속도가 빠른 상황이라 뉴타운 시너지는 기대해 볼 만 하다”고 설명했다.김 소장은 최근 거래절벽으로 부동산 가격이 하락하면서 광명뉴타운의 투자금액도 1억~1억5000만원 가량 조정된 상황이라고 했다. 광명뉴타운은 입지와 전매제한 여부에 따라 투자금액이 재편돼 있다. 광명1·2·4·5구역은 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 받아 전매제한이 없다. 9·11·12구역은 10년 보유 5년 거주 요건을 채운 조합원 매물만 거래할 수 있다. 김 소장은 “광명뉴타운은 구역도 넓고 조합원이 많다 보니 가격이 흔들리면 1억씩 빠진 급매물이 쏟아진다”며 “지금 같은 조정 시기에는 가격메리트가 있는 투자물건을 잡을 수 있다”고 말했다. 이어 “전매할 수 있는 광명 1구역·2구역·4구역·5구역이 환금성이 있기 때문에 가격이 좀 더 비싸다”며 “광명 9구역·11구역·12구역은 전매가 금지됐기 때문에 상대적으로 가격이 낮다”고 설명했다.김 소장은 “전매 할 수 있는 구역 중 가장 저렴한 곳은 광명1구역인데 최근 조정을 크게 받았다”며 “이전에는 25평 신청 기준 투자금액이 6억원 정도였는데 5억원대까지 내려왔고 간혹 4억원 후반대 초급매물도 있다”고 했다. 이어 “대장구역인 11구역은 전매가 불가능한데다 최근 가격이 조정되면서 5억대 초반까지 나오고 있다”고 덧붙였다.또 “광명1구역을 기준으로 입지와 전매 가능 여부, 신청 평형 기준에 따라 구역별로 1~2억원 정도 더해지면서 투자금액은 7~8억원대까지 올라간다고 보면 된다”며 “33평 신청 매물은 실수요자가 보유하고 있는 경우가 많아 가격 조정이 덜 이뤄졌다”고 설명했다. 김 소장은 “부동산 하락기에는 광명뉴타운처럼 관리처분인가까지 받은 재개발 구역은 입주 시점이 멀지 않았기 때문에 리스크가 적다”며 “특히 철거를 진행한 멸실 주택은 토지분 취득세 4.6%만 내면 입주권을 살 수 있기 때문에 다주택자에게 세제상 유리한 측면이 있다”고 말했다.
  • '준서울' 광명뉴타운…4억대 ‘초급매’ 떴다[복덕방기자들]
    [이데일리 오희나 기자] ‘준서울’ 입지로 최근 몇년새 큰 폭으로 올랐던 경기도 ‘광명뉴타운’ 재개발 입주권이 조정을 받고 있다. 3만 세대 가까운 대규모 재개발 구역으로 서울 인접한 입지에 교통호재까지 더해진 재개발 구역으로 실수요자에게는 투자 기회가 될수 있다. 23일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 광명뉴타운에 대해 들어봤다. 김 소장은 “광명뉴타운은 세대수가 3만여세대로 미니 신도시급으로 구성된다”면서 “조합원수가 많아 최근 급락장에 재개발 입주권도 가격 조정이 나타나고 있다”고 했다. 이어 “지난 5월 광명12구역이 관리처분인가를 마지막으로 받으면서 전체 구역의 속도가 빠른 상황”이라며 “사업 속도가 빠른 상황이라 뉴타운 시너지가 기대된다”고 말했다. 최근 거래절벽으로 부동산 가격이 하락하면서 광명뉴타운의 투자금액도 1억~1억5000만원 가량 조정된 상황이라고 전했다. 광명뉴타운은 입지와 전매제한 여부에 따라 투자금액이 재편돼 있다. 광명1·2·4·5구역은 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 받아 전매제한이 없다. 9·11·12구역은 10년 보유 5년 거주 요건을 채운 조합원 매물만 거래할 수 있다. 김 소장은 “광명뉴타운은 구역도 넓고 조합원이 많다보니 가격이 흔들리면 1억씩 빠진 급매물이 쏟아진다”면서 “지금 같은 조정 시기에는 가격메리트가 있는 투자물건을 잡을수 있다”고 말했다. 이어 “전매가 가능한 광명 1구역·2구역·4구역·5구역이 환금성이 있기 때문에 가격이 좀더 비싸다”면서 “광명 9구역·11구역·12구역은 전매가 금지됐기 때문에 상대적으로 가격이 낮다”고 설명했다. 김 소장은 “전매가능한 구역중 가장 저렴한 곳은 광명1구역인데 최근 조정을 크게 받았다”면서 “이전에는 25평 신청 기준 투자금액이 6억원 정도 였는데 5억원대까지 내려왔고 간혹 4억후반대 초급매물도 있다”고 했다. 이어 “대장구역인 11구역은 전매가 불가능한데다 최근 가격이 조정되면서 5억대 초반까지 나오고 있다”고 덧붙였다. 또 “광명1구역을 기준으로 입지와 전매 가능 여부, 신청 평형 기준에 따라 구역별로 1~2억원 정도 더해지면서 투자금액은 7~8억원대까지 올라간다고 보면 된다”며 “33평 신청 매물은 실수요자들이 보유하고 있는 경우가 많이 가격 조정이 덜 이뤄졌다”고 설명했다. 김 소장은 “부동산 하락기에는 광명뉴타운처럼 관리처분인가까지 받은 재개발 구역들은 입주시점이 멀지 않았기 때문에 리스크가 적다”면서 특히 “철거가 진행된 멸실 주택은 토지분 취득세 4.6%만 내면 입주권을 살 수 있기 때문에 다주택자들에게 세제상 유리한 측면이 있다”고 말했다.
    오희나 기자 2022.09.23
    [이데일리 오희나 기자] ‘준서울’ 입지로 최근 몇년새 큰 폭으로 올랐던 경기도 ‘광명뉴타운’ 재개발 입주권이 조정을 받고 있다. 3만 세대 가까운 대규모 재개발 구역으로 서울 인접한 입지에 교통호재까지 더해진 재개발 구역으로 실수요자에게는 투자 기회가 될수 있다. 23일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 광명뉴타운에 대해 들어봤다. 김 소장은 “광명뉴타운은 세대수가 3만여세대로 미니 신도시급으로 구성된다”면서 “조합원수가 많아 최근 급락장에 재개발 입주권도 가격 조정이 나타나고 있다”고 했다. 이어 “지난 5월 광명12구역이 관리처분인가를 마지막으로 받으면서 전체 구역의 속도가 빠른 상황”이라며 “사업 속도가 빠른 상황이라 뉴타운 시너지가 기대된다”고 말했다. 최근 거래절벽으로 부동산 가격이 하락하면서 광명뉴타운의 투자금액도 1억~1억5000만원 가량 조정된 상황이라고 전했다. 광명뉴타운은 입지와 전매제한 여부에 따라 투자금액이 재편돼 있다. 광명1·2·4·5구역은 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 받아 전매제한이 없다. 9·11·12구역은 10년 보유 5년 거주 요건을 채운 조합원 매물만 거래할 수 있다. 김 소장은 “광명뉴타운은 구역도 넓고 조합원이 많다보니 가격이 흔들리면 1억씩 빠진 급매물이 쏟아진다”면서 “지금 같은 조정 시기에는 가격메리트가 있는 투자물건을 잡을수 있다”고 말했다. 이어 “전매가 가능한 광명 1구역·2구역·4구역·5구역이 환금성이 있기 때문에 가격이 좀더 비싸다”면서 “광명 9구역·11구역·12구역은 전매가 금지됐기 때문에 상대적으로 가격이 낮다”고 설명했다. 김 소장은 “전매가능한 구역중 가장 저렴한 곳은 광명1구역인데 최근 조정을 크게 받았다”면서 “이전에는 25평 신청 기준 투자금액이 6억원 정도 였는데 5억원대까지 내려왔고 간혹 4억후반대 초급매물도 있다”고 했다. 이어 “대장구역인 11구역은 전매가 불가능한데다 최근 가격이 조정되면서 5억대 초반까지 나오고 있다”고 덧붙였다. 또 “광명1구역을 기준으로 입지와 전매 가능 여부, 신청 평형 기준에 따라 구역별로 1~2억원 정도 더해지면서 투자금액은 7~8억원대까지 올라간다고 보면 된다”며 “33평 신청 매물은 실수요자들이 보유하고 있는 경우가 많이 가격 조정이 덜 이뤄졌다”고 설명했다. 김 소장은 “부동산 하락기에는 광명뉴타운처럼 관리처분인가까지 받은 재개발 구역들은 입주시점이 멀지 않았기 때문에 리스크가 적다”면서 특히 “철거가 진행된 멸실 주택은 토지분 취득세 4.6%만 내면 입주권을 살 수 있기 때문에 다주택자들에게 세제상 유리한 측면이 있다”고 말했다.
  • 8.16대책 정비사업 기대감…빌라시장 ‘들썩’[복덕방기자들]
    [이데일리 오희나 기자] 정부가 이달 재건축초과이익환수제 개편을 발표하는 등 규제완화에 속도를 내고 있다. 민간 공급을 늘리기 위해 재건축초과이익환수 부과 기준을 상향하고 연내 안전진단 완화방안을 내놓을 예정이다. 22일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 8.16대책 기대감에 따른 정비사업 시장 분위기에 대해 들어봤다. 김 소장은 “8.16 부동산 대책이 발표된 이후 재건축초과이익환수제 개선 방안을 이달안에 마련하겠다고 했다”면서 “법률개정 사항이기 때문에 실익이 없을 가능성이 높다”고 말했다. 정부가 서울의 신속통합기획 10만호를 포함해 전국에서 22만호를 신규정비구역으로 지정한다고 발표하면서 재개발 시장 분위기가 뜨겁다고 김 소장은 전했다. 김 소장은 “현 정권에서 주민들이 원하는 민간사업으로 지원해주겠다는 의지를 명확히 밝힌 것”이라며 “단순 공약에서 구체적인 안으로 나온 게 바로 8.16 부동산 대책이다”고 말했다. 이어 “서울 같은 경우 10만호를 공급하겠다고 했는데 통상 재개발 구역은 8000세대에서 1만3000세대가 보편적이기 때문에 재개발 지역으로 따지면 9개 구역을 지정할수 있는 대규모 부지”라면서 “개별 재개발 사업으로 따지면 통상 1000세대~2000세대 사이기 때문에 단일 구역으로 적게는 50개에서 많게는 100개 가까이 지정할 수 있는 규모”라고 설명했다. 김 소장은 또 “서울의 노후 지역들은 대부분 신통개발 예정지로 지정될 수 있는 거 아니냐고 물어보면 부정할 수없다. 여기에 공공재개발 공모까지 이어지고 있기 때문에 서울의 전 지역이 재개발판으로 바뀌고 있다”면서 “그렇다보니 재개발 예정지 빌라들은 가격이 크게 오르고 있다”고 전했다. 이어 “최근 부동산 가격 하락으로 재개발 물건들은 가격이 조정받고 있는데 재개발 예정지 물건들은 오히려 1~2억씩 오르고 있다”고 지적했다. 다만 재개발 예정지 투자가 대세인 것은 맞지만 리스크도 분명히 존재하는데 너무 쉽게 접근하는 것은 아닌지 우려스럽다고 말했다. 그는 “재개발 예정지 투자는 말그대로 ‘예정지’이기 때문에 어렵고 복잡하다. 일단 노후도 뿐만 아니라 과소필지, 접도율, 호수밀도 등을 만족해야 한다”면서 “특히 예정지가 지정이 되더라도 조합설립인가까지 산 넘어 산이기 때문에 ‘초 하이 리스크 하이 리턴’”이라고 했다. 여기에 “조합설립인가 받는데 10년 이상 걸리는 곳들도 있지만 특히 더 무서운 건 재개발·재건축 일몰제 도입으로 정비사업이 5년 이상 지연되면 해제가 된다. 예정지 프리미엄이 사라지는 셈이다”며 신중히 접근해야 한다고 당부했다. 안전진단 규제 완화과 도심복합사업 특별분양권에 대해서도 기대감이 높다고 전했다. 김 소장은 “안전진단 2차 적정성검토가 사실상 지금은 의무규정이지만 선택 사항으로 바꾸겠다는 방안이 발표됐다”면서 “만일 선택권을 지자체장에게 부여한다면 2차 정밀안전진단이 사실상 무력화된다고 볼 수 있다”고 판단했다. 특히 도심복합사업 현금청산자에 대한 구제방안을 마련한 것을 두고 기대감이 높다고 전했다. 도심복합사업은 공공이 주도해 역세권과 저층주거지, 준공업지 등을 고밀개발해 신축 주택을 공급하는 사업이다. 총 76곳이 후보지로 지정됐고 8곳이 본지구 지정을 완료했다. 하지만 권리산정기준일이 2021년 6월 29일로 정해져있어 현금청산자 구제방안, 후보지 철회 등 보완책이 필요하다는 지적이 제기돼 왔다. 김 소장은 “최소한 선의의 피해자가 발생하지 않으려면 구역지정 발표전에 산 사람들은 보호를 해줘야 하는데 이번에 특별분양권을 주겠다고 발표했다”면서 “최소한 분양권을 주겠다는 의미기 때문에 속도가 빨라질 수 있을 것”이라고 말했다.
    오희나 기자 2022.09.22
    [이데일리 오희나 기자] 정부가 이달 재건축초과이익환수제 개편을 발표하는 등 규제완화에 속도를 내고 있다. 민간 공급을 늘리기 위해 재건축초과이익환수 부과 기준을 상향하고 연내 안전진단 완화방안을 내놓을 예정이다. 22일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 8.16대책 기대감에 따른 정비사업 시장 분위기에 대해 들어봤다. 김 소장은 “8.16 부동산 대책이 발표된 이후 재건축초과이익환수제 개선 방안을 이달안에 마련하겠다고 했다”면서 “법률개정 사항이기 때문에 실익이 없을 가능성이 높다”고 말했다. 정부가 서울의 신속통합기획 10만호를 포함해 전국에서 22만호를 신규정비구역으로 지정한다고 발표하면서 재개발 시장 분위기가 뜨겁다고 김 소장은 전했다. 김 소장은 “현 정권에서 주민들이 원하는 민간사업으로 지원해주겠다는 의지를 명확히 밝힌 것”이라며 “단순 공약에서 구체적인 안으로 나온 게 바로 8.16 부동산 대책이다”고 말했다. 이어 “서울 같은 경우 10만호를 공급하겠다고 했는데 통상 재개발 구역은 8000세대에서 1만3000세대가 보편적이기 때문에 재개발 지역으로 따지면 9개 구역을 지정할수 있는 대규모 부지”라면서 “개별 재개발 사업으로 따지면 통상 1000세대~2000세대 사이기 때문에 단일 구역으로 적게는 50개에서 많게는 100개 가까이 지정할 수 있는 규모”라고 설명했다. 김 소장은 또 “서울의 노후 지역들은 대부분 신통개발 예정지로 지정될 수 있는 거 아니냐고 물어보면 부정할 수없다. 여기에 공공재개발 공모까지 이어지고 있기 때문에 서울의 전 지역이 재개발판으로 바뀌고 있다”면서 “그렇다보니 재개발 예정지 빌라들은 가격이 크게 오르고 있다”고 전했다. 이어 “최근 부동산 가격 하락으로 재개발 물건들은 가격이 조정받고 있는데 재개발 예정지 물건들은 오히려 1~2억씩 오르고 있다”고 지적했다. 다만 재개발 예정지 투자가 대세인 것은 맞지만 리스크도 분명히 존재하는데 너무 쉽게 접근하는 것은 아닌지 우려스럽다고 말했다. 그는 “재개발 예정지 투자는 말그대로 ‘예정지’이기 때문에 어렵고 복잡하다. 일단 노후도 뿐만 아니라 과소필지, 접도율, 호수밀도 등을 만족해야 한다”면서 “특히 예정지가 지정이 되더라도 조합설립인가까지 산 넘어 산이기 때문에 ‘초 하이 리스크 하이 리턴’”이라고 했다. 여기에 “조합설립인가 받는데 10년 이상 걸리는 곳들도 있지만 특히 더 무서운 건 재개발·재건축 일몰제 도입으로 정비사업이 5년 이상 지연되면 해제가 된다. 예정지 프리미엄이 사라지는 셈이다”며 신중히 접근해야 한다고 당부했다. 안전진단 규제 완화과 도심복합사업 특별분양권에 대해서도 기대감이 높다고 전했다. 김 소장은 “안전진단 2차 적정성검토가 사실상 지금은 의무규정이지만 선택 사항으로 바꾸겠다는 방안이 발표됐다”면서 “만일 선택권을 지자체장에게 부여한다면 2차 정밀안전진단이 사실상 무력화된다고 볼 수 있다”고 판단했다. 특히 도심복합사업 현금청산자에 대한 구제방안을 마련한 것을 두고 기대감이 높다고 전했다. 도심복합사업은 공공이 주도해 역세권과 저층주거지, 준공업지 등을 고밀개발해 신축 주택을 공급하는 사업이다. 총 76곳이 후보지로 지정됐고 8곳이 본지구 지정을 완료했다. 하지만 권리산정기준일이 2021년 6월 29일로 정해져있어 현금청산자 구제방안, 후보지 철회 등 보완책이 필요하다는 지적이 제기돼 왔다. 김 소장은 “최소한 선의의 피해자가 발생하지 않으려면 구역지정 발표전에 산 사람들은 보호를 해줘야 하는데 이번에 특별분양권을 주겠다고 발표했다”면서 “최소한 분양권을 주겠다는 의미기 때문에 속도가 빨라질 수 있을 것”이라고 말했다.
  • “땅 투자, 고정관념 버리면 돈이 보입니다”[복덕방 기자들]
    [이데일리 이성기 기자] “비싸다는 것과 어렵다는 것, 크게 두 가지가 걸림돌이죠.”스피드뱅크·닥터아파트 영업본부에서 경험을 쌓은 뒤 현재 부동산 투자 전문가로 활동하고 있는 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 2030 젊은 세대가 땅 투자에 관심은 있지만 선뜻 실행으로 옮기지 못하는 이유로 `고정 관념`을 꼽았다. 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 `복덕방 기자들`은 전 소장에게 초보들을 위한 땅 투자 방법과 유망 지역에 대해 들어봤다.전 소장은 “10년 전 500만원으로 시작했다”며 “코인이나 주식에 관심이 많지만 금리가 올랐을 때 공부를 해서 경·공매로 우선 소액 투자를 추천한다”고 말했다. 투자 지역으로는 충남 당진을 권했다. 전 소장은 “당진은 20년 전 현대제철소가 만들어지면서 뜨기 시작한 곳이다”며 “석문국가산업단지(석문국가산단)가 있고 서해안 복선전철 당진합덕역도 생길 예정인 역세권이다”고 소개했다. 석문국가산단은 주거 면적을 포함해 약 363만평(1201만 2000㎡) 규모로 2015년 조성이 마무리 됐다. 지난해 11월 국가혁신융합단지로 지정되면서 국내외 기업이 산단 이전이나 공장 신·증설을 하면 보조금과 세제, 금융지원, 규제 특례 등 다양한 혜택을 받을 수 있다.전 소장은 “중요한 것은 1억원 미만으로 투자할 수 있다”며 “공사가 한창인 신안산선도 오는 2024년 완공 예정이라 지금이라도 (투자하기에) 늦지 않다”고 강조했다. 다만, 충청권이라도 인구가 빠져나가는 지역은 피할 것을 조언했다.특히 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지인 `맹지`(盲地)에 주의해야 한다고 했다. 전 소장은 “땅 투자에 있어 가장 피해야 하는 것이 바로 맹지다”며 “예전처럼 많지는 않지만 아직도 피해자가 발생하고 있다. 아무리 저렴해도 최소한 건축이 되는 땅을 사야 한다”고 강조했다. 그러면서 `기획 부동산` 사기에 당하지 않으려면 반드시 현장을 확인하라고 당부했다. 전 소장은 “디스코나 밸류맵 등 부동산 실거래가 정보를 확인할 수 있는 스마트폰 애플리케이션이 많다. 해당 땅을 클릭하면 도로가 있나 없나 확인할 수 있다”며 “사기에 당하지 않으려면 토지 투자의 기본인 지적도를 확인해야 한다”고 말했다.
    이성기 기자 2022.09.21
    [이데일리 이성기 기자] “비싸다는 것과 어렵다는 것, 크게 두 가지가 걸림돌이죠.”스피드뱅크·닥터아파트 영업본부에서 경험을 쌓은 뒤 현재 부동산 투자 전문가로 활동하고 있는 전은규 대박땅꾼 부동산연구소장은 2030 젊은 세대가 땅 투자에 관심은 있지만 선뜻 실행으로 옮기지 못하는 이유로 `고정 관념`을 꼽았다. 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 `복덕방 기자들`은 전 소장에게 초보들을 위한 땅 투자 방법과 유망 지역에 대해 들어봤다.전 소장은 “10년 전 500만원으로 시작했다”며 “코인이나 주식에 관심이 많지만 금리가 올랐을 때 공부를 해서 경·공매로 우선 소액 투자를 추천한다”고 말했다. 투자 지역으로는 충남 당진을 권했다. 전 소장은 “당진은 20년 전 현대제철소가 만들어지면서 뜨기 시작한 곳이다”며 “석문국가산업단지(석문국가산단)가 있고 서해안 복선전철 당진합덕역도 생길 예정인 역세권이다”고 소개했다. 석문국가산단은 주거 면적을 포함해 약 363만평(1201만 2000㎡) 규모로 2015년 조성이 마무리 됐다. 지난해 11월 국가혁신융합단지로 지정되면서 국내외 기업이 산단 이전이나 공장 신·증설을 하면 보조금과 세제, 금융지원, 규제 특례 등 다양한 혜택을 받을 수 있다.전 소장은 “중요한 것은 1억원 미만으로 투자할 수 있다”며 “공사가 한창인 신안산선도 오는 2024년 완공 예정이라 지금이라도 (투자하기에) 늦지 않다”고 강조했다. 다만, 충청권이라도 인구가 빠져나가는 지역은 피할 것을 조언했다.특히 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지인 `맹지`(盲地)에 주의해야 한다고 했다. 전 소장은 “땅 투자에 있어 가장 피해야 하는 것이 바로 맹지다”며 “예전처럼 많지는 않지만 아직도 피해자가 발생하고 있다. 아무리 저렴해도 최소한 건축이 되는 땅을 사야 한다”고 강조했다. 그러면서 `기획 부동산` 사기에 당하지 않으려면 반드시 현장을 확인하라고 당부했다. 전 소장은 “디스코나 밸류맵 등 부동산 실거래가 정보를 확인할 수 있는 스마트폰 애플리케이션이 많다. 해당 땅을 클릭하면 도로가 있나 없나 확인할 수 있다”며 “사기에 당하지 않으려면 토지 투자의 기본인 지적도를 확인해야 한다”고 말했다.
  • [복덕방기자들]재개발 기대감에 ‘들썩’…‘빌라 투자 주의보'
    [이데일리 오희나 기자] 신속통합기획, 모아주택 등 재건축·재개발 기대감이 높아지면서 빌라 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 최근 부동산 거래절벽으로 아파트 거래량이 급감한 상황에서도 빌라는 꾸준히 거래를 이어가고 있지만 최근 같은 침체기에는 투자에 유의해야 한다. 2일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 빌라투자에 대해 들어봤다. 김 소장은 “현재 재개발에 대한 가능성이 어느 때보다 높아진 건 사실”이라며 “도심공공주택복합사업, 신통기획, 모아주택 등 기대감이 높아지면서 재개발 가능성이 있는 빌라에 대한 관심이 높다”고 말했다. 이어 “최근 부동산 시장이 침체되는 상황에서도 빌라 가격은 상승하고 있는 추세”라며 “노후도가 낮은 빌라가 아닌 신축 빌라는 투자에 신중해야 한다”고 말했다. 특히 “금리 인상, 대출규제가 이어지면서 영끌투자가 어렵다보니 현금동원이 가능한 수준인 3~5000만원 가량 소액투자를 하는 사람들도 있는데 위험할수 있다”고 지적했다. 재개발 빌라에 투자하려면 신통기획 등 재개발 후보지에서 골라야 한다고 조언했다. 앞서 신통기획은 서울에서 각 지자체별로 102곳이 신청했는데 21곳이 선정됐다. 이중 탈락지역을 눈여겨봐야 한다고 강조했다. 김 소장은 “용산의 경우 4곳이 신청했는데 청파동이 선정됐고 원효로3가, 서계동, 한남1구역은 떨어졌다”면서 “하지만 이들 지역은 정비가 필요하다는 공감대가 있기 때문에 건축행위제한, 토지거래허가구역으로 지정했다”고 설명했다. 이어 “서울시 관보를 보면 개발행위를 제한한 지역이 약 30여곳 있다”면서 “해당 지역의 경우 노후도를 보존할 필요성이 있다는 서울시의 의중이 반영된 것으로 해석할수 있다. 아무것도 없는 지역들보다는 가능성이 훨씬 더 높은 곳이라고 볼 수 있다”고 강조했다. 해당 지역에 신축빌라가 난립하면 노후도가 떨어지고 사업성이 떨어지기 때문에 이를 막기 위해 개발행위를 제한했다는 설명이다. 최근에는 노후도 요건이 좀더 완화된 모아주택을 노리고 투자하는 경우가 많아졌지만 부동산 침체기에는 주의해야 한다고 지적했다. 모아주택정비사업 노후도 요건은 ‘준공 20년 이상 57%’로 일반 재개발 ‘준공 30년 이상 67%’ 보다 낮은 수준이다. 김 소장은 “최근 같이 부동산 시장이 하락할 때 재개발 예정지를 투자하려면 최소한 조합설립인가 이후 단계로 가야한다”면서 “재개발은 정비구역 지정되기도 어렵고 정비구역 지정됐다 하더라도 조합설립인가까지 동의율 75% 모으는데만 5년~10년 걸리는 지역도 있다”고 했다. 그러면서 “재개발 요건은 해당이 안되지만 노후도 요건이 완화된 모아주택을 통해 정비사업을 진행하겠다고 하는 곳들이 있다”면서 하지만 “부동산 경기가 위축되면 현재 재개발을 진행하고 있는 곳들도 가격이 조정되는데 10~20년 걸릴 예정지들은 흐지부지될 가능성도 많다. 재개발이 엎어지면 예정지 프리미엄으로 올라갔던 곳들은 다시 예전 가격으로 떨어질수 있어 옥석을 가려 투자해야 한다”고 지적했다.
    오희나 기자 2022.09.02
    [이데일리 오희나 기자] 신속통합기획, 모아주택 등 재건축·재개발 기대감이 높아지면서 빌라 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 최근 부동산 거래절벽으로 아파트 거래량이 급감한 상황에서도 빌라는 꾸준히 거래를 이어가고 있지만 최근 같은 침체기에는 투자에 유의해야 한다. 2일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 빌라투자에 대해 들어봤다. 김 소장은 “현재 재개발에 대한 가능성이 어느 때보다 높아진 건 사실”이라며 “도심공공주택복합사업, 신통기획, 모아주택 등 기대감이 높아지면서 재개발 가능성이 있는 빌라에 대한 관심이 높다”고 말했다. 이어 “최근 부동산 시장이 침체되는 상황에서도 빌라 가격은 상승하고 있는 추세”라며 “노후도가 낮은 빌라가 아닌 신축 빌라는 투자에 신중해야 한다”고 말했다. 특히 “금리 인상, 대출규제가 이어지면서 영끌투자가 어렵다보니 현금동원이 가능한 수준인 3~5000만원 가량 소액투자를 하는 사람들도 있는데 위험할수 있다”고 지적했다. 재개발 빌라에 투자하려면 신통기획 등 재개발 후보지에서 골라야 한다고 조언했다. 앞서 신통기획은 서울에서 각 지자체별로 102곳이 신청했는데 21곳이 선정됐다. 이중 탈락지역을 눈여겨봐야 한다고 강조했다. 김 소장은 “용산의 경우 4곳이 신청했는데 청파동이 선정됐고 원효로3가, 서계동, 한남1구역은 떨어졌다”면서 “하지만 이들 지역은 정비가 필요하다는 공감대가 있기 때문에 건축행위제한, 토지거래허가구역으로 지정했다”고 설명했다. 이어 “서울시 관보를 보면 개발행위를 제한한 지역이 약 30여곳 있다”면서 “해당 지역의 경우 노후도를 보존할 필요성이 있다는 서울시의 의중이 반영된 것으로 해석할수 있다. 아무것도 없는 지역들보다는 가능성이 훨씬 더 높은 곳이라고 볼 수 있다”고 강조했다. 해당 지역에 신축빌라가 난립하면 노후도가 떨어지고 사업성이 떨어지기 때문에 이를 막기 위해 개발행위를 제한했다는 설명이다. 최근에는 노후도 요건이 좀더 완화된 모아주택을 노리고 투자하는 경우가 많아졌지만 부동산 침체기에는 주의해야 한다고 지적했다. 모아주택정비사업 노후도 요건은 ‘준공 20년 이상 57%’로 일반 재개발 ‘준공 30년 이상 67%’ 보다 낮은 수준이다. 김 소장은 “최근 같이 부동산 시장이 하락할 때 재개발 예정지를 투자하려면 최소한 조합설립인가 이후 단계로 가야한다”면서 “재개발은 정비구역 지정되기도 어렵고 정비구역 지정됐다 하더라도 조합설립인가까지 동의율 75% 모으는데만 5년~10년 걸리는 지역도 있다”고 했다. 그러면서 “재개발 요건은 해당이 안되지만 노후도 요건이 완화된 모아주택을 통해 정비사업을 진행하겠다고 하는 곳들이 있다”면서 하지만 “부동산 경기가 위축되면 현재 재개발을 진행하고 있는 곳들도 가격이 조정되는데 10~20년 걸릴 예정지들은 흐지부지될 가능성도 많다. 재개발이 엎어지면 예정지 프리미엄으로 올라갔던 곳들은 다시 예전 가격으로 떨어질수 있어 옥석을 가려 투자해야 한다”고 지적했다.
  • 재개발도 조정 국면..강북 알짜 이문휘경뉴타운, 매수 기회?[복덕방기자들]
    [이데일리 오희나 기자] 서울의 대표적인 낙후 지역으로 꼽히던 이문휘경뉴타운이 대규모 아파트 단지로 탈바꿈한다. 1만3000여세대 대규모 주거 단지가 들어서면서 강북 알짜 재개발구역으로 시장의 관심이 높은 상황이다. 1일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 이문휘경뉴타운에 대해 들어봤다. 김 소장은 부동산 시장이 침체기에 들어서면서 재개발 구역도 조정을 받고 있다면서 한남·성수·흑석·노량진을 제외한 대부분 재개발 지역들이 조정을 받고 있다고 전했다. 그는 “북아현뉴타운만 해도 최근 5000만원 가량 조정됐다. 그 이하 구역들은 5000만원~1억원 가량 조정됐다고 보면 된다”면서 “아이러니하게도 재개발 투자에 기회가 오는 셈이다”고 말했다. 이문휘경뉴타운은 동대문구 이문·휘경동 일대 재개발 구역으로 가구수만 1만3000여가구에 달한다. 현재 총 7개 뉴타운 구역중 휘경 1구역과 2구역은 입주를 완료했다. 이문1구역·3구역은 이주철거가 끝나 착공에 들어갔고 4구역은 조합설립인가단계를 밟고 있다. 휘경3구역도 착공 중에 있다. 김 소장은 이문휘경뉴타운이 동대문구 개발의 큰 축인 청량리 후광 효과를 받을 것으로 전망했다. 청량리역은 GTX환승역으로 개발 호재가 풍부하다면서 이문휘경동은 동대문구에서도 북쪽에 치우친 경향이 있지만 동대문구 개발 호재와 신축 아파트 반사이익을 받을 것으로 예상된다고 설명했다. 김 소장은 “이문1·3구역은 착공까지 들어간 상황이라 2년만 기다리면 입주”라며 “복잡한 인허가절차나 이주철거 리스크가 사라진데다 속도가 빠르고 가격까지 조정된 상황이라 투자 기회”라고 판단했다. 이문휘경뉴타운의 대장 단지는 3구역이다. 현재 이문1구역과 3구역은 투자 금액이 1억~1억5000만원 가량 차이가 난다고 전했다. 김 소장은 “전반적으로 사업성이 좋지만 대장 단지는 역세권인 이문3구역”이라며 “투자 금액은 이문 1구역을 기준으로 급매물이 6억 초중반까지 나왔다. 얼마전까지만 해도 59㎡가 7억원 중반까지, 84㎡면 8억중반에서 9억원이 필요했다. 역세권인 이문3구역은 여기서 1억~1억5000만원이 더 필요했지만 최근 가격이 조정된 것”이라고 강조했다. 이어 “25평 기준 분담금을 3억원으로 잡으면 투자금에 분담금을 더한 9억원대에 25평 신축 아파트를 받을수 있다”며 “현재 동대문구 신축 아파트의 가격대가 12~13억원대임을 감안하면 3~4억 정도 싸게 사는 셈”이라고 설명했다. 특히 서울 주요 재건축·재개발 단지들의 분양이 미뤄지고 있는 상황에서 사업 속도가 빠른 이문휘경 뉴타운이 대안이 될 수 있다고 강조했다. 김 소장은 “재개발의 경우 입주권을 항상 주의하라고 조언하는데 이문휘경뉴타운은 관리처분인가까지 난 상황이라 99% 안전하다”면서 “더구나 이문 1·3구역, 휘경 3구역 모두 조합원 지위 양도 금지 규정에서 벗어났기 때문에 거래도 자유롭다”고 말했다. 2018년도 1월 24일 전까지 최초 사업시행 인가를 받은 재개발사업지는 관리처분인가 이후에도 거래가 가능하다. 김 소장은 또 “서울의 주요 사업지들의 일반분양이 미뤄지고 있는 상황에서 재개발 투자자들에게는 가격이 조정됐을 때가 오히려 투자 기회일 수 있다”고 말했다.
    오희나 기자 2022.09.01
    [이데일리 오희나 기자] 서울의 대표적인 낙후 지역으로 꼽히던 이문휘경뉴타운이 대규모 아파트 단지로 탈바꿈한다. 1만3000여세대 대규모 주거 단지가 들어서면서 강북 알짜 재개발구역으로 시장의 관심이 높은 상황이다. 1일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 이문휘경뉴타운에 대해 들어봤다. 김 소장은 부동산 시장이 침체기에 들어서면서 재개발 구역도 조정을 받고 있다면서 한남·성수·흑석·노량진을 제외한 대부분 재개발 지역들이 조정을 받고 있다고 전했다. 그는 “북아현뉴타운만 해도 최근 5000만원 가량 조정됐다. 그 이하 구역들은 5000만원~1억원 가량 조정됐다고 보면 된다”면서 “아이러니하게도 재개발 투자에 기회가 오는 셈이다”고 말했다. 이문휘경뉴타운은 동대문구 이문·휘경동 일대 재개발 구역으로 가구수만 1만3000여가구에 달한다. 현재 총 7개 뉴타운 구역중 휘경 1구역과 2구역은 입주를 완료했다. 이문1구역·3구역은 이주철거가 끝나 착공에 들어갔고 4구역은 조합설립인가단계를 밟고 있다. 휘경3구역도 착공 중에 있다. 김 소장은 이문휘경뉴타운이 동대문구 개발의 큰 축인 청량리 후광 효과를 받을 것으로 전망했다. 청량리역은 GTX환승역으로 개발 호재가 풍부하다면서 이문휘경동은 동대문구에서도 북쪽에 치우친 경향이 있지만 동대문구 개발 호재와 신축 아파트 반사이익을 받을 것으로 예상된다고 설명했다. 김 소장은 “이문1·3구역은 착공까지 들어간 상황이라 2년만 기다리면 입주”라며 “복잡한 인허가절차나 이주철거 리스크가 사라진데다 속도가 빠르고 가격까지 조정된 상황이라 투자 기회”라고 판단했다. 이문휘경뉴타운의 대장 단지는 3구역이다. 현재 이문1구역과 3구역은 투자 금액이 1억~1억5000만원 가량 차이가 난다고 전했다. 김 소장은 “전반적으로 사업성이 좋지만 대장 단지는 역세권인 이문3구역”이라며 “투자 금액은 이문 1구역을 기준으로 급매물이 6억 초중반까지 나왔다. 얼마전까지만 해도 59㎡가 7억원 중반까지, 84㎡면 8억중반에서 9억원이 필요했다. 역세권인 이문3구역은 여기서 1억~1억5000만원이 더 필요했지만 최근 가격이 조정된 것”이라고 강조했다. 이어 “25평 기준 분담금을 3억원으로 잡으면 투자금에 분담금을 더한 9억원대에 25평 신축 아파트를 받을수 있다”며 “현재 동대문구 신축 아파트의 가격대가 12~13억원대임을 감안하면 3~4억 정도 싸게 사는 셈”이라고 설명했다. 특히 서울 주요 재건축·재개발 단지들의 분양이 미뤄지고 있는 상황에서 사업 속도가 빠른 이문휘경 뉴타운이 대안이 될 수 있다고 강조했다. 김 소장은 “재개발의 경우 입주권을 항상 주의하라고 조언하는데 이문휘경뉴타운은 관리처분인가까지 난 상황이라 99% 안전하다”면서 “더구나 이문 1·3구역, 휘경 3구역 모두 조합원 지위 양도 금지 규정에서 벗어났기 때문에 거래도 자유롭다”고 말했다. 2018년도 1월 24일 전까지 최초 사업시행 인가를 받은 재개발사업지는 관리처분인가 이후에도 거래가 가능하다. 김 소장은 또 “서울의 주요 사업지들의 일반분양이 미뤄지고 있는 상황에서 재개발 투자자들에게는 가격이 조정됐을 때가 오히려 투자 기회일 수 있다”고 말했다.
  • [복덕방기자들]"270만호 공급폭탄·안전진단 완화" 집값 어디로 가나
    [이데일리 오희나 기자] 정부가 8·16 부동산 대책에서 270만호 대규모 주택 공급을 예고했다. 재건축 부담금, 안전진단 규제 완화 등을 통해 민간 주도 정비 사업을 활성화하겠다고 밝혔다. 거래절벽으로 집값 하락이 이어지는 상황에서 향후 부동산 시장에 미치는 영향에 관심이 쏠리고 있다. 26일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 이은형 대한건설정책연구원 연구위원에게 8·16 부동산 대책에 대해 들어봤다. 이 연구위원은 “이번 대책에서 가장 중요한 부분은 정비사업의 투명성을 높이겠다는 것”이라며 “아직 구체적인 내용이 나온 건 아니지만 정비사업에서 조합원들이 선택할 수 있는 옵션 중 하나로 신탁 방식 등을 추가함으로써 정부 차원에서 민간정비사업의 투명성에 대한 관심을 보여줬다”고 말했다. 이번 정부 대책에 알맹이가 없다는 지적에 대해서는 취임한지 3개월만에 구체적인 내용을 제시하기는 부족한 시간이라고 했다. ‘270만호’라는 주택 공급 숫자를 보기보다는 방향성을 봐야 한다고 강조했다. 이 연구위원은 “안전진단 등도 어느 한 부처에서 일방적으로 기준을 결정하기에는 시간이 충분치 않았다”면서 “정부에서 방향성을 제시하고 구체적인 내용을 잡아나가겠다는 입장이고 세간에서는 단기에 확실한 걸 보여주기를 기대했지만 그에 미치지 못했다는 의견이 서로 엇갈리고 있다”고 말했다. 이 연구위원은 또 “정부가 제시하는 주택 공급 규모가 얼마나 단기에 현실화될 것인지 대한 논의는 지난 수년간 해왔다”며 “숫자에 집착하기 보다는 서울에 주택을 공급하겠다는 것, 그 과정에서 필요한 여러가지 규제나 제도들을 보완하겠다는 방향성을 봐야 한다”고 강조했다. 그러면서 “30만호든 50만호든 단기에 입주 가능한 주택으로 바뀔 것이라고 쉽게 예상할 수 없다”면서 “그 때문에 정부의 주택 공급계획으로 인해 단기에 집값 그리고 개별 지역뿐만이 아니라 전반적인 시장이 영향을 받을 것이라고 확언하기는 쉽지 않다”고 지적했다. 정부가 민간 재건축을 활성화 시키기 위해 재건축초과이익환수제나 안전진단 규제를 완화하겠지만, 부동산 시장의 하향 안정 기조를 유지하는 상황에서 시장을 자극하지는 않을 것이라고 진단했다. 이 연구위원은 “민간 수요를 충족하기 위해서 민간정비사업을 촉진하겠다라는 정책 기조가 있는 상황에서는 재건축 초과이익 환수제가 사업 추진에 장애가 될 수밖에 없다”면서도 “헌재에서 합헌 판결이 난 사안이기 때문에 제도를 없애는 것은 쉽지 않다”고 설명했다. 이어 “그렇기 때문에 재초환이라는 제도를 유지하면서 실질적으로 부과하는 부담금 자체를 낮춰버리면 사실상 원하는 효과를 끌어낼 수 있다”고 말했다. 이 연구위원은 또 “목동 단지들만 하더라도 적지 않은 숫자의 단지가 이미 1차 안전진단을 통과한 상태”라며 “만약에 2차 안전진단 기준이 지금보다 현격하게 완화되고 그에 충족하는 단지들이 많아질수록 해당 지역의 부동산 가격은 오를 가능성이 높다. 하지만 지금처럼 정부가 부동산 시장의 안정을 얘기하는 상황에서는 굳이 시장을 자극할 이유가 없다”고 진단했다. 여기에 “2차 안전진단의 요건을 완화하는 것도 어느 정도가 적당하다라는 것이 아직 합의된 것도 아니다”면서 “안전진단 요건을 완화하겠다는 정책 방향을 밝히고 세부적인 내용은 추후에, 하지만 너무 긴 시간은 아닌 기한 내에 발표하겠다라는 것이 지금 정부의 방침으로 볼 수 있다”고 분석했다. ‘8·16 부동산 대책’은 구체적인 내용이 없는 일종의 로드맵을 제시한 것이기 때문에 집값에 미치는 영향은 미미할 것으로 내다봤다. 이 연구위원은 “발표된 내용들을 보면 여전히 집값에 영향을 미칠 요인들은 적지 않다”면서 “안전진단 요건 완화, GTX 조기 완공 등 전반적인 내용들이 해당 지역의 가치를 높이는 요인들이기 때문에 언제가 됐든 가격에 반영될 것”이라고 강조했다. 다만 “지금 정부 입장에서는 빨리 할 필요까지는 없다라고 보는 것이 맞다”면서 “그 때문에 당장 시장에 영향을 미치지는 않을 것”이라고 진단했다.
    오희나 기자 2022.08.26
    [이데일리 오희나 기자] 정부가 8·16 부동산 대책에서 270만호 대규모 주택 공급을 예고했다. 재건축 부담금, 안전진단 규제 완화 등을 통해 민간 주도 정비 사업을 활성화하겠다고 밝혔다. 거래절벽으로 집값 하락이 이어지는 상황에서 향후 부동산 시장에 미치는 영향에 관심이 쏠리고 있다. 26일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 이은형 대한건설정책연구원 연구위원에게 8·16 부동산 대책에 대해 들어봤다. 이 연구위원은 “이번 대책에서 가장 중요한 부분은 정비사업의 투명성을 높이겠다는 것”이라며 “아직 구체적인 내용이 나온 건 아니지만 정비사업에서 조합원들이 선택할 수 있는 옵션 중 하나로 신탁 방식 등을 추가함으로써 정부 차원에서 민간정비사업의 투명성에 대한 관심을 보여줬다”고 말했다. 이번 정부 대책에 알맹이가 없다는 지적에 대해서는 취임한지 3개월만에 구체적인 내용을 제시하기는 부족한 시간이라고 했다. ‘270만호’라는 주택 공급 숫자를 보기보다는 방향성을 봐야 한다고 강조했다. 이 연구위원은 “안전진단 등도 어느 한 부처에서 일방적으로 기준을 결정하기에는 시간이 충분치 않았다”면서 “정부에서 방향성을 제시하고 구체적인 내용을 잡아나가겠다는 입장이고 세간에서는 단기에 확실한 걸 보여주기를 기대했지만 그에 미치지 못했다는 의견이 서로 엇갈리고 있다”고 말했다. 이 연구위원은 또 “정부가 제시하는 주택 공급 규모가 얼마나 단기에 현실화될 것인지 대한 논의는 지난 수년간 해왔다”며 “숫자에 집착하기 보다는 서울에 주택을 공급하겠다는 것, 그 과정에서 필요한 여러가지 규제나 제도들을 보완하겠다는 방향성을 봐야 한다”고 강조했다. 그러면서 “30만호든 50만호든 단기에 입주 가능한 주택으로 바뀔 것이라고 쉽게 예상할 수 없다”면서 “그 때문에 정부의 주택 공급계획으로 인해 단기에 집값 그리고 개별 지역뿐만이 아니라 전반적인 시장이 영향을 받을 것이라고 확언하기는 쉽지 않다”고 지적했다. 정부가 민간 재건축을 활성화 시키기 위해 재건축초과이익환수제나 안전진단 규제를 완화하겠지만, 부동산 시장의 하향 안정 기조를 유지하는 상황에서 시장을 자극하지는 않을 것이라고 진단했다. 이 연구위원은 “민간 수요를 충족하기 위해서 민간정비사업을 촉진하겠다라는 정책 기조가 있는 상황에서는 재건축 초과이익 환수제가 사업 추진에 장애가 될 수밖에 없다”면서도 “헌재에서 합헌 판결이 난 사안이기 때문에 제도를 없애는 것은 쉽지 않다”고 설명했다. 이어 “그렇기 때문에 재초환이라는 제도를 유지하면서 실질적으로 부과하는 부담금 자체를 낮춰버리면 사실상 원하는 효과를 끌어낼 수 있다”고 말했다. 이 연구위원은 또 “목동 단지들만 하더라도 적지 않은 숫자의 단지가 이미 1차 안전진단을 통과한 상태”라며 “만약에 2차 안전진단 기준이 지금보다 현격하게 완화되고 그에 충족하는 단지들이 많아질수록 해당 지역의 부동산 가격은 오를 가능성이 높다. 하지만 지금처럼 정부가 부동산 시장의 안정을 얘기하는 상황에서는 굳이 시장을 자극할 이유가 없다”고 진단했다. 여기에 “2차 안전진단의 요건을 완화하는 것도 어느 정도가 적당하다라는 것이 아직 합의된 것도 아니다”면서 “안전진단 요건을 완화하겠다는 정책 방향을 밝히고 세부적인 내용은 추후에, 하지만 너무 긴 시간은 아닌 기한 내에 발표하겠다라는 것이 지금 정부의 방침으로 볼 수 있다”고 분석했다. ‘8·16 부동산 대책’은 구체적인 내용이 없는 일종의 로드맵을 제시한 것이기 때문에 집값에 미치는 영향은 미미할 것으로 내다봤다. 이 연구위원은 “발표된 내용들을 보면 여전히 집값에 영향을 미칠 요인들은 적지 않다”면서 “안전진단 요건 완화, GTX 조기 완공 등 전반적인 내용들이 해당 지역의 가치를 높이는 요인들이기 때문에 언제가 됐든 가격에 반영될 것”이라고 강조했다. 다만 “지금 정부 입장에서는 빨리 할 필요까지는 없다라고 보는 것이 맞다”면서 “그 때문에 당장 시장에 영향을 미치지는 않을 것”이라고 진단했다.
  • "천지개벽 용산, '전·원·주'를 노려라"[복덕방기자들]
    [이데일리 박종화 기자] 도심 한복판 마지막 금싸라기 땅인 ‘용산 정비창 부지 개발’이 10년 만에 재개하면서 용산구 일대 부동산이 들썩이고 있다. 크고 작은 재개발·재건축 사업들이 개발 호재에 추진 동력을 얻을 것으로 보인다.심형석 미국 IAU 교수(우대빵부동산연구소 소장)는 10일 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에 출연해 용산 개발 계획과 관련, ‘전·원·주’(정비창 ‘전’면 재개발 구역·‘원’효로·‘주’상복합)가 주목받을 것으로 전망했다.심 교수는 용산의 미래에 관해 “강남과 버금갈 수 있는 하나의 도심 축이 강북에도 만들어진다”고 평가했다. 서울시는 지난달 용산역 철도 정비창 개발 계획을 발표했다. 이 일대를 고밀 개발해 주거와 산업·문화·여가 기능을 두루 갖춘 ‘아시아의 실리콘밸리’로 만들겠다는 게 서울시 구상이다. 애초 1만 가구가 입주할 예정이었지만 산업 등 기능을 갖추기 위해 주거 규모는 6000가구로 줄였다. 개발 효율을 위해 일대를 입지규제 최소구역으로도 지정한다.용산 철도 정비창 개발 조감도.(자료=서울시)심 교수는 이런 개발 계획에 대해 “굉장히 합리적이다. 이 땅이 굉장히 값비싼 용지”이라며 “그냥 주거로 쓴다는 것은 너무 아깝다. 비 주거 비율을 70%로 한다는 것은 상당히 합리적·실용적”이라고 했다. 다만 “소프트웨어적인 부분도 중요하다. 앵커테넌트·키테넌트(핵심 임차인)이라고 할 수 있는 기업을 유치할 수 있도록 고민해야 한다”고 덧붙였다.정비창 개발 계획이 발표되자 용산 일대 부동산 시장도 들썩이고 있다. 대통령 집무실이 용산으로 옮겨온 데다가 용산공원도 다음 달 임시개방하면서 시너지를 내고 있다. 심 교수는 “한남뉴타운까지 포함하면 4만 가구에 이르는 신도시급 주거지가 형성될 것으로 보인다”며 “도시 안의 신도시라는 점에서 파급력이 상당할 것으로 보인다”고 했다.용산 개발 수혜지는 어디일까. 심 교수는 용산역과 바로 인접한 정비창 전면 1~3구역과 원효로 일대를 꼽았다. 용산역을 중심으로 들어선 고층 주상복합단지도 심 교수가 예상하는 수혜지다. 그는 “용산 일대 주상복합 평당가가 5000만원 정도다. 대형 위주 단지긴 하지만 반포 등 아파트값이 평당 1억원을 넘어선 걸 보면 아주 고가는 아니다”며 “용산역 주변 아파트는 대부분 주상복합이기 때문에 주상복합이라고 평가절하하는 것도 없다”라고 했다.용산구 내는 아니지만 정비창 개발 후광을 누릴 수 있는 지역도 있다. 마포구 공덕동·도화동 일대다. 광화문·여의도 등 다른 도심지와 용산을 잇는 길목에 있기 때문이다. 심 교수는 “이들 지역은 용산역에서 광화문, 여의도로 가려면 꼭 거쳐야 할 지역이다”며 “걸어서 20~30분 걸릴 정도로 거리도 가깝다”고 설명했다.
    박종화 기자 2022.08.10
    [이데일리 박종화 기자] 도심 한복판 마지막 금싸라기 땅인 ‘용산 정비창 부지 개발’이 10년 만에 재개하면서 용산구 일대 부동산이 들썩이고 있다. 크고 작은 재개발·재건축 사업들이 개발 호재에 추진 동력을 얻을 것으로 보인다.심형석 미국 IAU 교수(우대빵부동산연구소 소장)는 10일 이데일리 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’에 출연해 용산 개발 계획과 관련, ‘전·원·주’(정비창 ‘전’면 재개발 구역·‘원’효로·‘주’상복합)가 주목받을 것으로 전망했다.심 교수는 용산의 미래에 관해 “강남과 버금갈 수 있는 하나의 도심 축이 강북에도 만들어진다”고 평가했다. 서울시는 지난달 용산역 철도 정비창 개발 계획을 발표했다. 이 일대를 고밀 개발해 주거와 산업·문화·여가 기능을 두루 갖춘 ‘아시아의 실리콘밸리’로 만들겠다는 게 서울시 구상이다. 애초 1만 가구가 입주할 예정이었지만 산업 등 기능을 갖추기 위해 주거 규모는 6000가구로 줄였다. 개발 효율을 위해 일대를 입지규제 최소구역으로도 지정한다.용산 철도 정비창 개발 조감도.(자료=서울시)심 교수는 이런 개발 계획에 대해 “굉장히 합리적이다. 이 땅이 굉장히 값비싼 용지”이라며 “그냥 주거로 쓴다는 것은 너무 아깝다. 비 주거 비율을 70%로 한다는 것은 상당히 합리적·실용적”이라고 했다. 다만 “소프트웨어적인 부분도 중요하다. 앵커테넌트·키테넌트(핵심 임차인)이라고 할 수 있는 기업을 유치할 수 있도록 고민해야 한다”고 덧붙였다.정비창 개발 계획이 발표되자 용산 일대 부동산 시장도 들썩이고 있다. 대통령 집무실이 용산으로 옮겨온 데다가 용산공원도 다음 달 임시개방하면서 시너지를 내고 있다. 심 교수는 “한남뉴타운까지 포함하면 4만 가구에 이르는 신도시급 주거지가 형성될 것으로 보인다”며 “도시 안의 신도시라는 점에서 파급력이 상당할 것으로 보인다”고 했다.용산 개발 수혜지는 어디일까. 심 교수는 용산역과 바로 인접한 정비창 전면 1~3구역과 원효로 일대를 꼽았다. 용산역을 중심으로 들어선 고층 주상복합단지도 심 교수가 예상하는 수혜지다. 그는 “용산 일대 주상복합 평당가가 5000만원 정도다. 대형 위주 단지긴 하지만 반포 등 아파트값이 평당 1억원을 넘어선 걸 보면 아주 고가는 아니다”며 “용산역 주변 아파트는 대부분 주상복합이기 때문에 주상복합이라고 평가절하하는 것도 없다”라고 했다.용산구 내는 아니지만 정비창 개발 후광을 누릴 수 있는 지역도 있다. 마포구 공덕동·도화동 일대다. 광화문·여의도 등 다른 도심지와 용산을 잇는 길목에 있기 때문이다. 심 교수는 “이들 지역은 용산역에서 광화문, 여의도로 가려면 꼭 거쳐야 할 지역이다”며 “걸어서 20~30분 걸릴 정도로 거리도 가깝다”고 설명했다.
  • 'GTX 추가역' 기대감 물씬…가능성 높은 곳은?[복덕방기자들]
    [이데일리 신수정 기자] “GTX 추가역 가능성이 가장 높은 선은 ‘C노선’ 연장역이 유력합니다”표찬 하우에스테이트 대표는 5일 이데일리 복덕방기자들에 출연해 수도권광역도시철도(GTX)노선 추가역 가능성에 대해 이같이 진단했다. 그는 “GTX 추가역이 만들어질 수 있는 시행령 개정절차가 진행되고 있어 기존에 서울시청과 강남역 중심의 반경조건이 없어지게 됐다”며 “이를 통해 GTX역이 추가적으로 만들어질 수 있는 전제 조건은 해결됐다”고 설명했다.(그래픽=방소현)추가역으로 지정될 가능성이 높은 역으로는 수원역 다음에 위치한 ‘병점역’을 꼽았다. 표 대표는 “GTX 도심구간의 평균 역간 거리는 4㎞, 외곽은 7~8㎞이다”며 “그 기준으로 봤을 때 병점역과 오산역, 평택지제역 등을 꼽을 수 있다”고 진단했다.윤석열 대통령이 후보 당시 공약에서 ‘천안역’에 대한 언급도 있어 가능성이 열려있다고 설명했다. 그는 “천안 구도심의 재건축 아파트 단지가 많은데, 대통령 후보 당시 이 지역을 방문해 천안역에 GTX를 놓겠다고 공약한 바 있다”며 “평택지제역 이후 거리가 있지만, 천안역도 가능성이 있다”고 분석했다.다만 표 대표는 GTX 추가 노선 가능성이 함께 높아진 것은 아니라고 선을 그었다. 표 대표는 “A, B, C 노선의 추가역 부분과 D, E, F노선이 확장되는 것은 나눠서 봐야 한다”며 “추가역은 기존에 열차가 운행되고 있는 지역이기 때문에 GTX 역사만 추가적으로 공사하면 예산이 크게 들어가지 않아도 되는 반면 노선을 새로 깔게 되는 것은 전체적인 비용이 들어가기 때문”이라고 설명했다.표 대표는 GTX-E,F 노선이 현실적으로 진행하기 어려운 부분이 있다고 지적했다. 그는 “대선에서도 GTX가 전략적으로 활용됐던 만큼 2024년 총선 전까지 가능성이 낮다는 부분을 직접적으로 언급하진 않을 것”이라며 “그 과정에서 여러 검토 기간이 필요한 부분이 있는데, 희망섞인 전망이 많이 나올 것으로 보인다”고 이야기했다.다만 표 대표는 GTX-E노선의 실제 사업성은 굉장이 낮게 나올 것으로 내다봤다. 그는 “B노선도 강남을 지나지 않은 탓에 사업성이 매우 낮게 나왔는데, 이보다도 더 북쪽으로 지나는 노선”이라며 “과거 이명박 정부가 4대강 밀어붙이듯 하면 모르겠지만, 단순히 경제적 논리로 따져봤을 때 사업이 진행되긴 어렵다”고 분석했다.순환선 형태로 짜여진 GTX-F노선의 경우에도 현실성이 떨어진다고 분석했다. 표 대표는 “자동차 순환선의 경우 잠깐 들어갔다 다시 빠져나갈 수 있는 반면 철도는 그렇지 않다”며 “과거 순환선의 개념은 ‘상징적’인 표현일 뿐이지 실제는 개별 노선 형태이며 지하철 2호선 역시 단일 노선이다”고 선을 그었다. 이어 표 대표는 “열차는 병행 노선 사용시 효과적이지 않고 속도가 나기도 어렵다”며 “속도가 나지 않는 일반 지하철도 노선을 병행하기 어려운데, 속도가 빠른 GTX는 거의 현실성이 없다고 본다”고 지적했다.※더 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.(편집=남우형, 출연=신수정·표찬)
    신수정 기자 2022.08.05
    [이데일리 신수정 기자] “GTX 추가역 가능성이 가장 높은 선은 ‘C노선’ 연장역이 유력합니다”표찬 하우에스테이트 대표는 5일 이데일리 복덕방기자들에 출연해 수도권광역도시철도(GTX)노선 추가역 가능성에 대해 이같이 진단했다. 그는 “GTX 추가역이 만들어질 수 있는 시행령 개정절차가 진행되고 있어 기존에 서울시청과 강남역 중심의 반경조건이 없어지게 됐다”며 “이를 통해 GTX역이 추가적으로 만들어질 수 있는 전제 조건은 해결됐다”고 설명했다.(그래픽=방소현)추가역으로 지정될 가능성이 높은 역으로는 수원역 다음에 위치한 ‘병점역’을 꼽았다. 표 대표는 “GTX 도심구간의 평균 역간 거리는 4㎞, 외곽은 7~8㎞이다”며 “그 기준으로 봤을 때 병점역과 오산역, 평택지제역 등을 꼽을 수 있다”고 진단했다.윤석열 대통령이 후보 당시 공약에서 ‘천안역’에 대한 언급도 있어 가능성이 열려있다고 설명했다. 그는 “천안 구도심의 재건축 아파트 단지가 많은데, 대통령 후보 당시 이 지역을 방문해 천안역에 GTX를 놓겠다고 공약한 바 있다”며 “평택지제역 이후 거리가 있지만, 천안역도 가능성이 있다”고 분석했다.다만 표 대표는 GTX 추가 노선 가능성이 함께 높아진 것은 아니라고 선을 그었다. 표 대표는 “A, B, C 노선의 추가역 부분과 D, E, F노선이 확장되는 것은 나눠서 봐야 한다”며 “추가역은 기존에 열차가 운행되고 있는 지역이기 때문에 GTX 역사만 추가적으로 공사하면 예산이 크게 들어가지 않아도 되는 반면 노선을 새로 깔게 되는 것은 전체적인 비용이 들어가기 때문”이라고 설명했다.표 대표는 GTX-E,F 노선이 현실적으로 진행하기 어려운 부분이 있다고 지적했다. 그는 “대선에서도 GTX가 전략적으로 활용됐던 만큼 2024년 총선 전까지 가능성이 낮다는 부분을 직접적으로 언급하진 않을 것”이라며 “그 과정에서 여러 검토 기간이 필요한 부분이 있는데, 희망섞인 전망이 많이 나올 것으로 보인다”고 이야기했다.다만 표 대표는 GTX-E노선의 실제 사업성은 굉장이 낮게 나올 것으로 내다봤다. 그는 “B노선도 강남을 지나지 않은 탓에 사업성이 매우 낮게 나왔는데, 이보다도 더 북쪽으로 지나는 노선”이라며 “과거 이명박 정부가 4대강 밀어붙이듯 하면 모르겠지만, 단순히 경제적 논리로 따져봤을 때 사업이 진행되긴 어렵다”고 분석했다.순환선 형태로 짜여진 GTX-F노선의 경우에도 현실성이 떨어진다고 분석했다. 표 대표는 “자동차 순환선의 경우 잠깐 들어갔다 다시 빠져나갈 수 있는 반면 철도는 그렇지 않다”며 “과거 순환선의 개념은 ‘상징적’인 표현일 뿐이지 실제는 개별 노선 형태이며 지하철 2호선 역시 단일 노선이다”고 선을 그었다. 이어 표 대표는 “열차는 병행 노선 사용시 효과적이지 않고 속도가 나기도 어렵다”며 “속도가 나지 않는 일반 지하철도 노선을 병행하기 어려운데, 속도가 빠른 GTX는 거의 현실성이 없다고 본다”고 지적했다.※더 자세한 내용은 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’에서 확인하실 수 있습니다.(편집=남우형, 출연=신수정·표찬)

더보기

04517 서울시 중구 통일로 92 케이지타워 18F, 19F 이데일리

대표전화 02-3772-0114 I 이메일 webmaster@edaily.co.krI 사업자번호 107-81-75795

등록번호 서울 아 00090 I 등록일자 2005.10.25 I 발행인 곽재선 I 편집인 이익원

ⓒ 이데일리. All rights reserved