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[김용일의 부동산톡]계약서에 "최대한 노력하겠습니다"라고 기재된 경우

  • 등록 2022-05-28 오전 5:00:00

    수정 2022-05-28 오전 5:00:00

[김용일 법무법인 현 부동산전문변호사] 부동산 매매계약서 등에 당사자의 의무부담과 관련하여, 특약사항으로 “최대한 노력하겠습니다.” 또는 “최대한 협조하겠습니다.”와 같은 문구를 기재하는 경우가 있다. 이러한 문구의 해석과 관련하여, 반드시 이행해야하는 법적의무가 인정되는 것인지 아닌지에 대해 정리해 보겠다.

판례의 기본 원칙은 법적 의무를 인정하지 않음

결론부터 말하면, 위와 같은 특약의 해석과 관련하여 우리 법원의 기본 입장은 말 그대로 최대한 협조하겠다는 의미일 뿐, 법적 의무를 부담하지는 않는다는 입장이다. 구체적으로 법원은 “어떠한 의무를 부담하는 내용의 기재가 있는 문면에 ‘최대한 노력하겠습니다’라고 기재되어 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 당사자가 위와 같은 문구를 기재한 객관적인 의미는 문면 그 자체로 볼 때 그러한 의무를 법적으로는 부담할 수 없지만 사정이 허락하는 한 그 이행을 사실상 하겠다는 취지로 해석함이 상당하다.”고 하였다(대법원 93다 32668 판결).

다만, 위 판례에서도 ‘특별한 사정’ 있다면 법적 의무를 부담할 수 있다는 취지로 설시되었는데, 구체적으로 법원은 “계약서의 전체적인 문구 내용, 계약의 체결 경위, 당사자가 계약을 체결함으로써 달성하려는 목적과 진정한 의사, 당사자에게 의무가 부과되었다고 볼 경우 이행가능성이 있는 것인지 여부 등을 종합적으로 고려하여 당사자가 그러한 의무를 법률상 부담할 의사였다고 볼 만한 특별한 사정이 인정되는 경우에는 위와 같은 문구에도 불구하고 법적으로 구속력이 있는 의무로 보아야 한다.”고 하였다(대법원 2018다223054). 그러나, 위와 같이 특별한 사정이 있다고 보아 법적 의무가 인정되는 사례는 매우 드물 것이다.

법적 의무가 인정되지 않은 구체적 사례들

① 매매계약서 특약사항으로“원고가 A지점의 건축을 위한 개발행위 허가를 위한 도로확보를 위해 피고와 공동으로 최대한 협조한다.”고 한 경우의 해석과 관련하여, 법원이 “이와 같은 문구의 객관적인 의미는 그 자체로 볼 때 원고가 그러한 의무를 법적으로 부담할 수는 없지만, 사정이 허락하는 한 성의껏 이행하겠다는 취지로 보이는 점 등에 비추어, A지점의 건축을 위한 개발행위 허가를 위한 도로확보가 이루어지지 않았다고 하여 원고에게 법적 책임을 물을 수는 없다.”는 취지로 판시한 사례가 있다(춘천지방법원 2019가단5218 판결).

② 낙찰대금에서 배당을 받지 못한 세입자가 임대인의 아들을 찾아가 임대차보증금을 어떻게 할 것인지 따지자, “내가 책임지고 해결하겠으니 걱정하지 말고 기다리라”고 한 경우, 그 말의 객관적 의미는 임대차보증금반환의무를 법적으로 부담할 수는 없지만, 사정이 허락하는 한 그 이행을 하겠다는 취지이므로, “임대인의 아들이 세입자에게 임대차보증금을 반환하기로 약정하였다고 인정하였다고 볼 수는 없다.”고 한 사례가 있는데(대법원 99다43486 판결), 법적으로 확실히 의무를 부담시키고 싶다면, “A가 B에게 언제까지 얼마를 지급하기로 한다.”와 같은 각서를 받으면 좋을 것이다.

③ 공사도급계약서에“피고는 원고를 대신하여 당 현장의 토목, 건축설계, 인허가, 준공검사가 원활하게 진행될 수 있도록 최선을 다한다.”고 기재하였는데, 인허가를 위해서는 인접토지 소유자의 사용승낙서가 필요하므로, 결국 피고에게 인접토지 소유자의 사용승낙서까지 취득해야 하는 법적의무가 있다고 원고가 주장한 사안에서, 법원이 “인허가에 인접토지 소유자에 대한 사용승낙 취득이 포함된다고 해석하기 어렵고, 설령 그렇게 포함된다고 해석하더라도 위 문구 자체만으로는 피고에게 법적 의무가 있다고 인정된다고 보기 어렵다.”는 취지로 판시한 사례가 있다(수원지방법원 2020나91769 판결).

△김용일 변호사

- 서울대학교 경영대학 졸업

- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)

- 법무법인 현 파트너 변호사

- 법무법인 현 부동산/상속팀 팀장

- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사

- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사

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