부동산 경기 나쁜데 시공사 공사비 증액 문제까지[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 공사비 증액을 둘러싸고 분쟁이 발생한 재건축 단지들이 늘고 있다. 대표적으로 래미안 원베일리의 경우에도 그렇다. 시공사인 삼성물산이 공사비 증액을 요구하자 이를 두고 시공사와 조합 간의 갈등이 깊어져 사업 지연 요소로 이어지고 있다.

서울 서초구 반동 래미안 원베일리의 모습.(사진=연합뉴스)

시공사 입장에서는 자재 값 상승과 금리 인상으로 비용이 커진데다가 부동산 경기마저 악화되어 공사를 할수록 잘못하면 손해가 커지는 상황이 될 수 있다. 이런 이유로 이미 시공계약을 체결한 단지의 경우에도 공사비 증액을 요구하며 공사비 증액이 이루어지지 않으면 공사를 중단하겠다고 으름장을 놓는 사례가 늘고 있다. 재건축 조합 입장에서는 난감할 수밖에 없다.

시공계약이 이미 체결되었음에도 공사비 증액을 요구하는 것이 원칙에 맞지도 않고 공사비를 증액하면 조합원 추가분담금이 증가되는 결과로 이어지게 되는데, 그에 따른 조합원 반발도 심할 것으로 예상되기 때문이다. 그렇다고 해서 공사비 증액을 거절하자니 요즘 같이 부동산 경기가 침체된 때에는 시공사를 새로 선정하는 것도 쉽지 않고, 자칫하면 사업이 오랜 기간 지연돼 그로 인한 손해가 눈덩이처럼 불어날 수 있다.

특히 이미 이주가 이루어진 단지나 분양까지 이루어진 단지의 경우에는 금융비용이나 위약금 등의 손해가 발생할 수 있어 공사가 지연되면 입게 되는 손해는 더욱 커지게 된다.

물론 시공사가 시공계약에 따른 의무를 이행하지 않고 임의로 공사를 중단한 경우 조합은 시공사에 대해 손해배상책임을 물을 수는 있다. 이때 손해배상금은 조합이 공사 중단으로 입게 된 손해 상당액으로 정해진다. 공사 중단으로 사업이 지연돼 금융비용이 늘어나거나 분양계약 파기로 인해 발생한 위약금 등이 손해로 인정될 수 있다.

그러나 시공사에 손해배상책임을 묻기 위한 소송에 걸리는 시간이 몇 년까지 소요될 수 있는 점을 살펴보면 조합이 공사비 증액을 둘러싸고 시공사와 오랜 기간 분쟁을 이어나가는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 둔촌주공 사례에서 보았듯이 조합이 시공사와의 분쟁으로 인해 소요되는 비용을 장기간 조달하는 것이 어렵고, 시공사의 보증으로 사업비 대출 등이 이루어진 재건축 사업 구조를 고려하면 조합과 시공사의 분쟁이 길어질수록 시공사보다는 조합이 더 큰 손해를 입을 수밖에 없게 된다.

시공사와 조합이 공사비 증액을 둘러싸고 원만히 분쟁을 해결하는 것이 가장 좋겠지만, 이런 경우를 대비해 공사비 증액의 경우 한국부동산원을 통해 공사비 검증 절차를 거치도록 제도가 마련돼 있다. 시공사에 비해 상대적으로 전문성이 낮을 수밖에 없는 만큼 조합도 전문가의 도움을 받는 등 공사비 검증 절차에 적극적으로 대응할 필요가 있다.

김예림 변호사