내년부터 총대출 2억 넘으면 DSR 적용…주담대 한도 '뚝'

[이데일리 이승현 기자] 내년 1월부터 차주의 대출총액이 2억원을 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 받게 된다. DSR 계산 때 적용되는 만기도 최대 만기에서 평균 만기로 단축된다.

DSR은 차주가 부담하는 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율이다. 은행의 경우 개인별 DSR은 40%다. 연소득의 40%까지만 원리금을 상환할 수 있도록 대출해주라는 것이다.

총부채원리금상환비율(DSR) 적용 시기. (자료=금융위)

신규대출 받아 총대출액 2억 넘으면 DSR 적용

26일 금융위원회가 발표한 ‘가계부채 관리 강화방안’을 보면, 당국은 애초 2023년 7월까지 3단계로 나눠 적용할 DSR 적용 시기를 내년으로 앞당겼다.

지난 7월부터 1단계 조치로 규제지역에서 시가 6억원 초과 주택에 대한 신규 주택담보대출을 받거나 신용대출을 1억원 넘게 받으면 DSR 40%를 적용한다. 이어 내년 1월부턴 총대출액이 2억원을 초과하면 DSR를 적용한다. 본래 내년 7월 적용하려던 이 2단계 조치를 내년 초로 당겼다.

총대출액은 금융권의 모든 가계대출 합이다. 마이너스통장의 경우 실제 사용금액이 아닌 한도금액 기준이다. 신규대출로 기존대출 상환이 예정됐으면 상환예정금액 만큼 총대출액에서 제외한다.

대상은 제도 시행 후 ‘신규 대출’을 받아 총대출액이 2억원을 넘은 경우다. 기존대출의 기한연장이나 금리 또는 만기 조건만 바꾸는 대환·재약정 등은 신규대출이 아니다.

또 제도 시행 전 총대출이 2억원을 넘었다면 DSR 비율을 넘는 대출부분을 상환할 필요가 없다.

DSR 조기 적용은 가계부채 감축을 위해 규제 대상을 빠르게 넓히겠다는 취지다. 금융당국에 따르면, 내년 1월부터 전체 차주의 13.2%와 전체 대출의 51.8%가 DSR 규제를 받는다.

내년 7월부턴 대출총액이 1억원을 넘으면 DSR 적용 대상이다. 이 경우 DSR 규제 대상은 전체 차주의 29.8%, 전체 대출의 77.2%에 이른다.

DSR 산정만기가 대출별 평균만기로 축소되면 가계대출 한도가 줄어드는 효과가 있다. 신용대출의 경우 현재 7년인 산정만기는 내년 1월부터 5년으로 줄어든다. 비주택담보대출의 경우 10년에서 8년으로 줄어든다.

(자료=금융위)

“과도한 차입 차주에 큰 영향”

당장 대출가능 금액은 줄어든다.

한 시중은행의 시뮬레이션 결과를 보면, 신용대출 5000만원(연 4.5% 금리)을 보유한 연소득 5000만원인 A씨가 있다고 가정하자. 이 사람이 현재 조정대상지역에서 6억원짜리 주택을 구입할 경우 주택담보대출(30년 만기·연 3.5%)은 3억원(담보인정비율 50% 적용)까지 가능하다. 그러나 내년부턴 주담대 금액이 절반 수준인 1억6000만원으로 내려간다. 총대출액이 2억원을 초과해 차주별 DSR 40%가 적용된 결과다.

다른 시중은행의 사례를 보자. 연봉 5000만원인 B씨가 지난달 2억6000만원의 주담대(만기 30년·연 3.5%)를 받은 데 이어 3000만원의 마이너스통장(연 4%)을 개설했다. 이번 가계부채 대책이 없었다면 B씨는 내년 1월 신용대출로 500만원을 더 받을 수 있다. DSR이 39.5%로 40% 안쪽이다.

그러나 이번 대책으로 신용대출 적용만기가 짧아진 게 걸림돌이 됐다. B씨가 내년 1월에 신용대출을 500만원 받으면 DSR은 43.49%가 된다. 500만원 증액이 불가한 것이다.

다만 전세자금대출과 중도금대출 등은 DSR 적용대상이 아니다. 300만원 이하 신용대출도 마찬가지다.

금융당국은 차주 단위 DSR 조기시행과 산정만기 현실화의 필요성을 강조했다. 금융당국 관계자는 “상환능력 범위에서 대출을 이용한 실수요자 한도에 미치는 영향은 크지 않을 것”이라며 “상환능력 초과하는 과도한 차입으로 부동산 등에 투자하던 차주에 미치는 영향은 상대적으로 클 전망”이라고 말했다.