마곡, 내년 오피스 공급 '큰 장' 선다…입지선점 눈치싸움

[이데일리 김성수 기자] 서울 마곡 마이스단지에 내년 오피스 공급 ‘큰 장’이 설 것으로 보인다. 마곡 마이스단지 특별계획구역 CP1·CP2블록이 내년 준공을 앞두고 매각이 추진되고 있어서다.

이번에 공급될 6만평 이상의 오피스 물량은 만성적 ‘공급가뭄’을 겪는 서울 오피스 시장에 ‘단비’가 될 것으로 기대된다. 신사옥을 찾는 대형 오피스 수요자들의 눈치싸움도 치열해지고 있다.

마곡 CP2, 오피스 공급량 6만평…CP1 ‘협의중’

19일 건설업계에 따르면 서울 강서구 마곡 마이스(MICE)복합단지 특별계획구역 CP1·CP2블록이 내년 6~9월 완공된다. 이 곳에 공급될 업무시설(오피스)은 연면적 기준 최소 6만평에 이른다.

서울 마곡마이스 단지 개발사업은 서울 강서구 마곡지구에 업무시설, 호텔, 컨벤션센터, 문화시설 등 다양한 용도가 복합된 대규모 마이스(MICE·기업회의 포상관광 컨벤션 전시) 단지를 짓는 사업이다.

전체 대지면적은 8만2721㎡로 마포구 서울월드컵경기장의 9배 수준이다. 연면적은 82만6520㎡(약 25만평)로 강남구 코엑스(46만㎡)의 약 2배 크기다. 총 4개 블록(CP1, CP2, CP3-1, CP3-2)으로 구성돼 있다.

단지는 서울지하철 5호선 마곡역과 9호선·공항철도 환승역인 마곡나루역 사이에 위치해 있다. 지하철 마곡역, 마곡나루역, 서울식물원을 지상과 지하로 모두 잇는 공공보행통로가 조성된다.

이 사업은 ‘마곡마이스PFV’가 총괄한다. 마곡마이스PFV는 △롯데건설(보통주 지분율 22.4%, 1종 종류주식 7.5%) △에스디에이엠씨(SD AMC, 2종 종류주식 4.9%) △다원디자인(3종 종류주식 17.7%) △메리츠증권(6종 종류주식 12.5%) △대저건설(4종 종류주식 15%) 등이 공동으로 투자·설립한 회사다.

(자료=감사보고서)

시공사는 롯데건설, 신동아건설, 금호건설, 대저건설이다. 지난 2021년 5월 착공하면서 CP1·CP2블록 판매시설 매각이 추진돼왔다.

우선 마곡동 767-4번지 일대 CP2블록(대지면적 2만812㎡) 건물은 내년 6~7월 준공 예정이다. 지하 6층~지상 15층, 5개동, 연면적 19만8724㎡ 규모 업무시설, 생활숙박시설(롯데캐슬 르웨스트), 판매시설이 건축된다. 공사비는 3023억원이다.

CP2블록에 공급될 업무시설은 연면적 기준 약 19만8724㎡(약 6만평)다. 업무시설 외에 ‘제2코엑스’도 들어온다. CP2구역에 들어설 마곡마이스 시설 ‘코엑스마곡 르웨스트’를 코엑스가 10년간 임차해서 운영한다. 시행사 마곡PFV와 임대차 계약을 맺었다.

마곡, 내년 오피스 100만평…‘제2의 판교’ 기대

CP1블록은 마곡동 767번지 일대에 있으며 대지면적이 3만1824㎡로 4개 블록 중 가장 크다. 이 곳은 내년 9월 준공 예정이다.

지하 7층∼지상 13층, 5개동, 연면적 32만6061㎡ 규모 문화 및 집회시설, 업무시설, 관광숙박시설(호텔), 판매시설이 들어선다. 공사비는 4969억원이다. CP1블록은 설계변경 중이라서 업무시설 연면적이 확정되지 않았다.

마곡PFV 관계자는 “CP1블록의 경우 업무시설, 판매시설, 문화시설, 숙박시설이 다 들어있어서 설계변경이 확정돼야 업무시설 공급 규모가 나올 것”이라며 “아직 협의 중인 부분이 많다”고 말했다.

마곡 마이스단지 개발 현황 (자료=삼성증권 보고서)

단지 완성으로 마곡에 오피스가 대량 공급되면 ‘제2의 판교’로서 위상을 갖출 것이라는 분석이 나온다. 마곡지구에는 LG사이언스파크, 롯데, 코오롱 등 국내 대기업 90여곳의 연구개발(R&D) 시설이 있는데, 여기에 ‘업무·전시·컨벤션·호텔’ 기능까지 더해지는 것이다.

이경자 삼성증권 연구원은 보고서에서 “마곡은 각종 정부 지원으로 R&D 업무지구로 육성된다는 점에서 도시의 컨셉이 명확하다”며 “이는 동종 임차인을 유입시키고 클러스터화할 수 있는 경쟁력이자 판교와 유사한 점”이라고 설명했다.

이어 “현재 개발이 진행 중인 마곡MICE 복합단지(르웨스트), CP4구역(원웨스트) 등 구역에 오는 2024년 오피스가 대량 공급될 것”이라며 “이 공급이 완료되면 마곡의 내년 오피스 재고는 100만평에 육박해 판교 수준에 이르게 된다”고 덧붙였다.

게다가 서울 오피스시장은 만성적 ‘공급부족’을 겪고 있다. 마곡에 대규모로 공급될 오피스들에 시장 관심이 집중되는 이유다.

글로벌 종합 부동산 서비스회사 존스랑라살(JLL)에 따르면 서울 3대 권역 A급 오피스 시장 공실률은 작년 2분기부터 자연 공실률(이론적으로 가능한 최저 공실률)인 5.0%를 하회하고 있다. 신규 오피스빌딩 공급이 없고 추가 임차가능 공간이 부족해서다.

“대형 오피스 수요자, 지금 아니면 대안 없어”

서울 A급 오피스시장 공실률은 1.1%에 그친다. JLL 기준 A급 오피스란 연면적 1만평 이상, 바닥면적 330평 이상 오피스 건물로 양질의 스펙과 공용 공간, 주차시설, 외관을 보유하고 우수한 임차인이 입주하며, 유동인구가 많은 곳에 위치해 교통수단 접근성이 좋은 건물을 뜻한다.

상업용부동산 종합 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 서울 전체 오피스 공실률은 지난 1분기에 전분기 대비 0.3%포인트(p) 하락한 2.6%로 집계됐다.

이에 따라 신사옥을 찾는 대형 오피스 수요자들이 마곡에서 물량을 선점하기 위해 치열한 눈치싸움을 벌이고 있다는 게 업계 얘기다.

상업용부동산 업계 관계자는 “전용면적 2000평~3000평의 넓은 공간이 필요한 업체들은 이렇게 단기에 오피스 물량이 급증할 때 들어가서 거점을 마련하지 않으면 대안을 찾기 어렵다”며 “우선매수권을 쓸 수 있거나 사옥 인수 계획이 있는 수요자들한테 일단 임차인으로 들어오라는 얘기가 오고 가고 있다”고 말했다.

마곡마이스PFV 감사보고서를 보면 작년 말 기준 차입금이 트랜치A, 트랜치B 합쳐 총 1조4420억원이다. 1년 전 1조3600억원보다 6% 늘었다. 만기는 일괄적으로 오는 2025년 1월 17일 돌아온다.

메리츠증권이 다수 기관투자자에 셀다운(채권을 증권화해 트렌치 상품으로 재매각)한 만큼 자산유동화기업어음(ABCP) 발행은 하지 않았다.

(자료=감사보고서)

트랜치A 차입금은 총 1조1700억원이다. 순위별로는 △선순위 6500억원 △중순위 2200억원 △후순위 3000억원이다. 순위별 연 이자율은 선순위 4.30~4.39%, 중순위 6.3%, 후순위 3.1% 순이다.

트랜치B 차입금은 총 2720억원이다. △선순위 1150억원 △중순위 1000억원 △후순위 570억원으로 구성돼 있다. 연 이자율은 선순위 3.8%, 중순위 5.8%, 후순위 3.1%다.

업계 관계자는 “미국 연방준비제도(연준)와 한국은행이 급격한 기준금리 인상을 단행하기 전에 대출금리를 정했다”며 “입지대비 금리가 다소 낮은 측면이 있다”고 말했다.