"전셋값보다 더 떨어질라"…노·도·강 '깡통전세' 불안

[이데일리 하지나 기자] 최근 매맷값이 급격하게 하락하면서 서울에서도 지난해 전셋값 수준으로 떨어지는 아파트 단지들이 나타나고 있다. 특히 이 같은 현상은 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 중저가 아파트를 중심으로 두드러지고 있다. 금리 인상 우려로 투자심리가 위축되며 주택가격 추가 하락 전망이 우세한 가운데 서울 외곽 지역 아파트에 대한 ‘깡통전세’ 우려도 커지고 있다.

[그래픽=이데일리 이미나 기자]

29일 부동산업계에 따르면 서울 성북구 길음동 길음뉴타운 2단지 푸르지오 전용 84㎡는 지난 17일 7억6300만원(10층)에 매매계약을 체결했다. 같은 평형대 아파트가 지난해 6월 최고 전셋값이 7억5000만원(17층)을 기록했다. 해당 아파트 전세 호가는 최근 4억5000만원까지 떨어졌다. 집주인은 전세보증금을 3억원 돌려주거나 집을 판다고 해도 손에 쥘 수 있는 돈은 1300만원에 불과한 상황이다.

강북구 미아동 SK북한산시티 전용 59㎡의 경우에도 지난 7일 5억6000만원(24층)에 손바뀜이 이뤄졌는데 지난해 10월 신고가를 기록했던 전셋값 5억1000만원(10층)보다 5000만원 높다. 노원구 하계동 하계청구1차 전용 84㎡도 지난 9일 7억1000만원(4층)에 거래됐다. 해당 아파트는 지난 4월 6억8000만원(7층)에 전세계약을 체결했다. 7개월새 매맷값과 전셋값 격차가 3000만원까지 좁아진 것이다.

업계에서는 정상적인 거래가 아니라고 지적한다. 인근 공인중개사무소 관계자는 “무슨 특별한 사정이 있는 건지 통상적인 거래는 아닌 것으로 보인다”며 “전용 84㎡ 기준으로 현재 가장 저렴한 매물은 8억1000만원 정도 수준이다”고 설명했다.

문제는 최근 급매물 위주로 간신히 시장에 소화되면서 이 같은 사례가 늘고 있다는 점이다. 특히 중저가 아파트가 몰려 있는 서울 외곽 지역은 지난해 높은 전셋값을 발판삼아 실수요자뿐만 아니라 갭투자(전세 낀 매매) 수요가 집중됐다. 집값 하락세가 가속화하면 매맷값이 작년 전셋값보다 더 떨어지는 ‘역전 상황’도 발생할 수 있다.

실제로 이들 지역에선 최근 전셋값보다 매맷값 하락이 더 가파르다. 한국부동산원 아파트 주간동향을 살펴보면 올해 서울 도봉구 아파트 매맷값은 6.99% 하락한 반면 전셋값은 3.52% 내렸다. 노원구는 매맷값이 7.19% 떨어지는 사이 전셋값은 4.52% 하락했다. 서울 전세가율도 상승 추세다. 한국부동산원 임대차 사이렌에 따르면 서울 아파트 평균 전세가율은 8월 62%에서 9월 63.2%, 10월 63.5%로 오름세를 나타내고 있다. 전세가율은 주택매매가격에 대한 전셋값 비율을 말하는데 통상 이 비율이 80%를 넘으면 깡통전세 위험 신호로 본다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 “최근 거래량이 많지 않은데다 급매물만 이뤄지다 보니 정상적인 거래라고 보기는 어렵지만 세입자로서는 부담스럽게 느낄 수 있는 상황이다”며 “실제로 전셋값 하락에 따른 역전세가 나타나고 있어 전세보증사고 등에 대한 위험은 커지고 있다”고 설명했다.