신고가 속출하는 여의도, 단지별 온도차 속사정

[이데일리 전재욱 기자] 서울 여의도 재건축 주요 단지에서 신고가를 경신하는 거래가 이어지고 있다. 재건축 기대감이 커지면서 진척이 빠르고, 사업성이 뛰어난 단지가 먼저 가격을 견인해가는 모습이다.

여의도 아파트 단지 모습.(사진=연합뉴스)

3일 정비업계에 따르면 서울 영등포구 여의도동 대교아파트 전용 95.5㎡(8층)는 지난달 21억 7000만원에 거래돼 직전 신고가 20억 7500만원(지난해 11월·3층)보다 9500만원 올랐다.

인근의 삼부아파트는 전용 175.8㎡(8층)은 5월 42억원에 거래돼 신고가를 썼고, 지난 2월 직전 거래(35억 8000만원·8층)가 이뤄진 지 석 달 만에 6억 2000만원이 올랐다. 같은 단지의 전용 77.69㎡(14층)도 5월 24억 3000만원에 매매돼 신고가를 갈아치웠다.

시장에서는 개별 단지별 정비사업 진척 단계와 용도 지구, 대지지분 차이가 가격을 좌우한 것으로 보고 있다.

대교는 여의도에서 재건축 속도가 제일 빠른 편으로 분류된다. 신통 기획 자문방식으로 재건축을 추진한 결과 정비계획 고시를 마치고 올해 안으로 사업시행계획 인가를 목표로 한다. 이 단계까지 나아간 여의도 재건축 단지는 대교가 유일하다.

삼부는 아직 추진위 단계로서 재건축 속도는 느리지만 용도가 매력적이라는 평가다. 삼부는 3종 일반주거지역과 일반상업지역이 혼재돼 있다. 앞서 5월 신고가 거래가 이뤄진 전용 77.69㎡도 상업지역에 위치한다. 상업지역은 주거지역보다 용적률이 높아서 훗날 재건축하면 사업성이 더 좋다. 여의도 금융상업지 접근성이 뛰어나고 지하철 여의도·여의나루역과 가까이 위치해 장점으로 꼽힌다.

여의도 내에서 가격 차이가 벌어지는 이유는 여기서 꼽는 시각이 있다. 여의도 최대 단지인 시범은 전용 79.24㎡가 지난달 19억~19억 7000만원에 거래돼 직전 신고가 20억 1000만원(2021년 10월·4층)을 회복 못 하고 있다. 시범은 2·3종 주거지역으로 구성돼 있다. 재건축 과정에서 종 상향이 이뤄질 수 있지만, 상업지역 유무가 시장가격에 반영됐다는 것이다. 아울러 삼부가 시범보다 대지지분이 넓고, 시범은 재건축 테이프를 끊었지만, 서울시와 의견 차이로 진척이 더딘 것도 변수다.

남혁우 우리은행 자산관리컨설팅센터 부동산연구원은 “여의도 정비사업은 사업성을 좌우하는 단지의 절대적인 면적과 단지 내 토지 소유자의 상대적인 대지지분, 정비사업 진척 속도 등이 가격에 영향을 미치는 주요 변수”라고 말했다.

다만 현재 가격만으로 여의도 아파트 가치를 따지기는 어렵다는 의견도 있다. 여의도 최대 단지이고, 공원을 끼고 있으며, 한강 영구조망권을 확보한 시범의 미래 가치를 밝게 점치는 시각도 있다.