상가건물 교회·어린이집 임대 유의점은?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 임대차는 임대차목적물을 빌려주고 그에 대한 대가를 지급하기로 하는 약정을 말한다. 흔히 부동산 임대차를 떠올리기 쉽다. 임대차에 관한 사항은 기본적으로 민법에 정해져 있지만, 임차인을 특별히 보호할 필요가 있는 주택이나 상가의 경우에는 별도로 임대차특별법이 존재한다.

서울 종각역 인근 한 건물에 붙은 임대 문구가 붙어있다.(사진=연합뉴스)

특히 상가임대차보호법은 임차인이 안정적으로 영업을 할 수 있도록 하기 위해 임차인에게 10년간의 갱신청구권을 사용할 수 있도록 하는 등 임차인의 권리를 상당히 두텁게 보호하고 있다. 그러나 이 법에도 허점이 있다. 바로 비영리법인에 대해서는 적용하지 않는다는 점이다.

상가임대차보호법이 적용되는 대상은 ‘상가건물임대차’에 한정된다. 사업자등록의 대상이 되는 건물에서 임대차목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있는 경우만을 상가임대차보호법의 적용대상으로 본다. 상가건물을 임차한 후 교회나 사찰, 어린이집, 장애인이나 노인 복지시설 등의 비영리시설로 이용하고 있다면 상가임대차보호법을 적용받기 어렵다는 뜻이다.

즉 비영리시설의 경우에는 별도로 대항력과 우선변제권을 갖추기 위한 절차를 거쳐야 하고, 10년간 계약갱신을 요구할 수 있는 권리나 권리금 회수의 기회도 보장받지 못한다.

상가건물을 임차한 후 비영리시설로 사용하려고 한다면 임대차계약 체결시부터 주의해야 할 점이 많다. 우선 계약갱신청구권이 인정되지 않기 때문에 임차인은 임대차계약을 체결할 때부터 임대차기간과 차임에 관해 임차인에게 유리한 방향으로 주장해야 한다. 또한 사업자등록을 하고 확정일자만 받으면 경매나 공매시 대항력과 우선변제권을 인정받는 상가임대차와 달리 비영리시설은 별도로 전세권설정등기를 해야만 이와 같은 권리가 생긴다. 그런데 전세권설정등기를 위해서는 반드시 임대인의 동의가 필요하기 때문에 임대차계약서에 임대인의 전세권설정등기 협조의무에 관해 기재할 필요도 있다.

김예림 변호사.

만약 비영리시설이기는 하지만 일부 수익사업을 운영하는 경우라면 수익사업에 관한 사항은 별도로 사업자등록을 해서 상가임대차보호법의 적용을 받는 것도 방법이다. 교회나 사찰로 이용되지만 일부 시설을 카페나 식당으로 사용하는 경우다. 이때 임대차계약서에 비영리시설로 사용하는 부분과 영리시설로 사용하는 부분을 나누어 기재할 수도 있지만, 비영리시설로 사용하는 부분과 영리시설로 사용하는 부분이 동일하다는 내용을 임대차계약서에 기재하면 임대차목적물 전체에 대해 상가임대차보호법을 적용받을 수 있다.

상가임대차보호법이 마련된 가장 중요한 취지는 임차인의 영업을 두텁게 보호하기 위한 것이다. 비영리시설이라고 하더라도 초기에 시설 등에 많은 비용을 소요할 수밖에 없고, 안정적으로 비영리사업이 이루어질 장소가 제공되어야 할 필요성이 있는 만큼 상가임대차보호법상 임차인 보호에 관한 규정이 적용될 수 있도록 개정되는 것이 타당하다고 본다. 상가임대차보호법이 적용되지 않는다는 사실조차 모른 채 상가를 임차한 후 비영리시설로 단기간 사용하다가 임대인의 일방적인 명도 요구에 응해야 하는 억울한 사례가 상당히 많다.