교직원공제회·서울시, 더케이호텔 '업무·상업 복합단지' 재개발 '안갯속'

[이데일리 김성수 기자]‘사업비 1조원’이 넘는 서울 서초구 더케이호텔서울(이하 더케이호텔) 재개발 사업이 ‘안갯속’에 놓였다. 한국교직원공제회는 서울시와 협의해서 이 호텔 부지를 대규모 ‘업무·상업 복합단지’로 재개발할 계획이다.

하지만 공제회가 시울시에 공공기여를 어느 정도로 할지 등 양측이 협의할 사항이 많아서 사업이 구체화되려면 시일이 걸릴 것으로 보인다. 서울시가 호텔 주변에 개발계획을 여럿 갖고 있는데다, 노동조합과 갈등이 완전히 해결되지 않았다는 점도 사업 진행과정에 변수로 작용한다.

공제회·서울시, 부지 활용·공공기여 등 협의사항 ‘산적’

21일 서울시에 따르면 한국교직원공제회는 서울 서초구 양재동 더케이호텔 개발 방향에 대한 제안서를 아직 접수하지 않았다. 교직원공제회 측은 제안서를 언제 낼지를 내부적으로 검토 중이다.

(자료=서울시)

앞서 서울시는 지난 2월 도시·건축공동위원회를 열고 더케이호텔 부지를 도시계획변경 사전협상 대상지로 선정했다고 발표했다. 사전협상제도는 5000㎡ 이상 대규모 개발 부지에 대해 허가권자인 공공과 민간사업자가 협상을 거쳐 개발계획을 수립하고 도시계획을 변경하는 제도다.

도시계획변경 등으로 사업 실행력을 높이고 계획이익을 공공기여로 확보해 ‘토지의 효율적 활용’과 ‘도시개발사업 공공성’을 동시에 촉진하기 위해서다. ‘공공기여’란 도시계획변경으로 발생하는 개발이익으로 공공시설 부지를 제공하거나 공공시설 설치 및 그 비용을 부담하는 것을 말한다.

더케이호텔은 서울 서초구 양재동 202번지(바우뫼로12길 70) 일대 위치해있다. 1990년에 설립, 1991년 서울교육문화회관으로 개관했으며 지은지 33년이 지난 만큼 시설이 노후화됐다. 또한 9만8820㎡(약 2만9945평)에 이르는 대규모 부지를 252실 규모 관광호텔과 골프연습장 등으로 사용해 비효율적이란 지적도 있었다.

다만 호텔은 경부고속도로 양재 나들목(IC), 서초IC, 신분당선 양재시민의숲역(매헌역)과 가까워 교통이 편리하고 개발 잠재력이 높다는 평가를 받는다. 인근에 현대자동차 본사, LG전자 강남R&D센터, LG전자 서초R&D캠퍼스도 있다.

서울시는 사전협상을 거쳐서 이 부지에 연구개발(R&D) 혁신공간을 마련하고 미래성장 거점이 되도록 유도할 방침이다. 해당 부지의 도시계획변경으로 확보한 공공기여분으로 △광역적 교통체계 개선 △연구개발(R&D) 산업인프라 조성 △지역에 필요한 다양한 공공시설 확충 등에 활용할 계획이다. 사업비는 1조원 이상으로 추산된다.

R&D 육성·양재역 일대 개발 변수…노조 갈등 해결해야

교직원공제회가 서울시에 제안서를 접수하면 사전협상제도를 위한 절차가 본격적으로 진행된다. 사전협상 조정협의회가 열리며, 절차에 따라 나온 도시관리계획안으로 서울시 도시건축공동위원회 심의를 받게 된다.

도시계획변경 사전협상 조직 (자료=서울시)

‘사전협상 조정협의회’는 공공 및 민간 측 협상단과 외부전문가로 구성된 협의체를 말한다. 사업계획과 공공기여에 대한 양측 이해를 교환 및 중재하고, 향후 추진과정에서 관련 위원회에서 검토할 사항을 객관적 입장에서 검토해서 합의 가능한 대안을 도출하는 역할을 맡는다.

시는 올해 사전협상을 본격적으로 추진해 오는 2025년 착공하도록 지원할 예정이다. 하지만 실제로 2025년 착공이 가능할지는 아직 미지수다. 이 땅을 어떤 용도로 개발할지, 공공기여를 어느 정도로 할지 등 양측이 협의할 사항이 많아서 착공 등 정확한 사업 구체화 시점에 불확실성이 있어서다.

특히 서울시는 호텔 주변에 개발계획을 여럿 갖고 있다. 호텔 부지는 ‘양재택지 지구단위계획구역’에 포함된다. 이 구역은 서울 서초구 양재·우면·염곡동 일대 306만7090㎡ 규모 부지다.

서울시는 이 일대 ‘공공·민간 R&D 육성사업’을 추진할 계획이다. 공공분야에 포함된 사업은 △인공지능(AI) 지원센터(구 품질시험소별관) 건립 △염곡차고지 도시개발사업 추진(자동차정류장 및 R&D공간 복합화)이다.

(자료=‘양재택지 지구단위계획 관련 보고’ 일부 캡처)

더케이호텔 부지 개발은 민간분야에 해당한다. 시는 호텔재건축 및 R&D 복합화를 위해 지난 2019년 1월부터 도시계획변경 개발구상안을 마련해왔다. 서울시의회 최호정 시의원실에 따르면 ‘양재택지 지구단위계획안’은 지난달 30일 서울시 도시·건축공동위원회 심의를 통과했다.

또한 시는 서초구 양재역 25만㎡ 일대를 광역환승센터와 연구개발(R&D) 중심지로 개발하기 위한 계획안 마련에 나섰다. 이와 관련한 ‘양재 GTX 환승거점 통합개발 마스터플랜 수립’ 용역 결과를 내년 상반기 받을 계획이다. 양재역에는 GTX-C 노선도 예정돼 있다.

호텔 노동조합(노조)과의 갈등도 해결해야 한다. 앞서 교직원공제회는 지난 2017년 더케이호텔 재개발을 추진하면서 수차례 영업종료를 지시했다. 하지만 노조는 직원들의 고용보장 관련 구체적 대책을 내놓을 것을 촉구해왔다. 더케이호텔은 내년 말까지 운영될 예정이며, 운영기간이 연장될 수도 있다.

교직원공제회 관계자는 “호텔 부지를 어떻게 활용할지를 서울시와 협의해야 한다”며 “서울시가 양재역 일대를 전부 개발할 계획인 만큼 호텔 개발도 다른 계획들의 진행상황에 따라 같이 진행될 것”이라고 말했다.