與 "세금 투입 없다"·"野 피해자 확대" 접점 찾은 특별법(종합)

[이데일리 박경훈 기자] 다섯 차례 회의 끝에 도출된 ‘전세사기 피해 지원을 위한 특별법 제정안’(전세사기 특별법)은 ‘세금을 통한 직접적인 피해보상은 없다’는 정부·여당 안과 ‘피해자 인정 범위를 넓히자’는 야당의 접점이 맞물려 합의에 이르렀다. ‘4전 5기’ 끝에 합의를 이룬 전세사기 특별법이지만 남겨둔 과제와 한계점도 분명해 실효성 여부를 둘러싼 공방은 이어질 전망이다. 전문가들은 “피해자들이 원하는 직접적인 보증금 반환은 이뤄지지 않아 포퓰리즘은 막았다”는 평가와 함께 “결국 피해자의 빚에 빚만 더 늘어나는 구조”라는 한계점도 지적했다.

김정재 소위원장이 22일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 국토교통위원회 법안심사소위원회를 주재하며 발언을 하고 있다. (사진=노진환 기자)

신탁사기 등 대항력 없어도 금융지원

22일 여야가 합의한 전세사기 특별법은 기존 국회 논의에 더해 정부가 제안한 △최우선변제금 대상 제외 피해자 대상 최장 10년 무이자 전세대출 지원 △피해자 보증금 기준 최대 5억원까지 완화 △경·공매 원스톱 대행 서비스 △최장 20년간 전세대출 무이자 분활 상환 등이 추가됐다.

먼저 선순위 근저당, 갱신계약으로 최우선변제금을 미충족하는 피해자에게 최장 10년까지 무이자로 전세대출을 지원한다. 구체적으로 ‘경공매 시점’의 최우선변제금(인천 기준 4800만원)까지 무이자로, 초과구간은 연 1.2~2.1% 금리로 2억 4000만원 한도로 대출한다. 자산 5억원과 연소득 7000만원 이하인 소득 요건은 폐지한다.

기존 논의 안은 ‘근저당 설정시점’ 기준으로 최우선변제금(인천 2700만원)까지 무이자, 초과구간은 연 1.2~2.1% 이자로 2억 4000만원 한도 대출이었다. 국토교통부는 “‘수정안’은 시중 대비 10년간 3776만원의 이자 혜택이 있다”며 “전세피해 저리대출 대비 576만원 추가 이득을 볼 수 있다”고 설명했다.

피해 보증금 요건도 기존 최대 4억 5000만원에서 5억원으로 상향했다. 임차주택의 면적요건(85㎡)도 없앴다. 국토부에 따르면 전국 연립·다세대 전세계약 중 보증금 4억 5000만원 이하는 97.5%, 5억원 이하는 98.4%로 대부분 전세사기 피해자가 요건에 들어갈 것으로 보인다.

‘이중계약’은 대항력을 인정해 특별법상 경·공매 특례와 일반 금융·세제 지원을 모두 적용한다. 대항력이 없는 ‘신탁사기’는 특별법상 일반 금융지원을 받을 수 있다. ‘입주 전 사기’는 주택도시보증공사(HUG)를 통해 긴급 금융·주거·법률지원만 받을 수 있다.

HUG를 통한 경·공매 대행 서비스의 정부 부담 비율은 50%에서 70%로 확대한다. 연간 5000건을 지원한다고 가정하면 비용은 40억원에서 50억원으로 늘어난다. 배당 희망자는 대행 수수료로 공공에서 37만원을 지원하고 피해자는 16만원만 부담하면 된다. 낙찰 희망자는 공공에서 대행 수수료 185만원을 지원하고 피해자는 80만원을 부담하면 된다.

가칭 전세사기 피해자 신용회복 지원 프로그램을 신설해 피해자에게는 최장 20년간 무이자 분할 상환할 수 있도록 지원한다. 임차인의 상환의무 준수를 전제로 20년간 연체정보 등록, 연체금 부과 등을 면제, 전세대출·주택담보대출 등 추가 대출도 가능하다.

지금까지는 전세대출 미상환 시 한국주택금융공사(HF)·서울신용보증(SGI) 등 보증기관이 은행에 대신 갚고 임차인의 연체정보 즉시 등록과 임차인 대상 분할상환을 10년간 진행했다. 특히, 임차인 연체정보가 등록되면 신규 주담대·전세대출 등을 받을 수 없었다.

국토부는 이번 합의안을 통해 “전세대출 미상환에 따른 신용 불량자가 되는 상황을 방지할 수 있다”고 말했다. 이어 “기존에는 신규대출을 위해 기존 전세대출금 전액을 상환해야 했다”며 “(앞으로는)새로운 제도를 이용 시 새로운 대출이 불필요해 이자감면 혜택을 받을 수 있다”고 설명했다.

이밖에도 특별법에는 △조세 채권 안분 △전세 사기 피해자에 우선매수권 부여 △LH 공공임대 활용 등의 내용이 담겼다.

전세사기·깡통전세 피해자가 18일 오전 서울 용산구 대통령집무실 앞에서 정부 여당의 특별법을 규탄하고, 피해자 인정 범위 확대, 보증금 회수 방안 보완 등의 해결책 마련을 요구하는 기자회견을 하던 중 눈물을 흘리고 있다. (사진=연합뉴스)

“세입자 보증금 요구, 법적 부분선 무리”

전문가들은 여야 합의안을 두고 거주 안정성 측면에서는 높은 점수를 내렸다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “당장 전세사기 피해자의 주거안정은 큰 도움이 된다. 긍정적인 정책시도”라고 평가했다.

하지만 전세사기 피해자들이 원하는 보증금 반환과는 거리가 멀어 상당기간 반발도 예상된다. 서진형 경인여대 교수·공정주택포럼 공동대표는 “세입자는 본인의 보증금을 다 돌려받는 선까지 요구하고 있지만 법적인 부분에 있어 무리라고 본다”고 했다.

이은형 연구위원 역시 “이번의 보완으로도 솔직히 (피해자들이 원하는) 뾰족한 답은 없다”며 “전세가 특히 사인 간의 계약이다 보니 정부가 나서서 피해금을 물어주는 방법 등은 쉽지 않다”고 설명했다.

특별법에 여전히 한계가 있다는 목소리도 나왔다. 윤지해 부동산R114 수석연구위원은 “대상 층을 넓혔지만 현재 상황에서 여러 까다로운 조건을 충족하긴 쉽지 않다”며 “예를 들어 사기성 거래로 출발한 것이 아닌데 사기로 변질된 건 여전히 구제가 쉽지 않다”고 말했다.

한편, 전세사기 피해자 전국대책위원회는 보증금의 일부라도 돌려받을 수 있을 길이 막혔다며 반발하고 있다. 전세금의 20%가량에 불과한 최우선변제금만이라도 ‘선 보전’해달라는 게 마지막 양보 안이는데 무이자나 저리 대출은 피해 구제책이 절대 될 수 없다고 주장했다.