[마켓인]착공도, 분양도 저조…신세계건설 PF 위험 고조

[이데일리 마켓in 이건엄 기자] 신세계건설(034300)이 그룹 지원에도 불구하고 프로젝트파이낸싱(PF) 우발채무 리스크를 좀처럼 떨쳐내지 못하는 모양새다. 높은 택지비 탓에 사업 차질 시 위험도가 지방 대비 높은 수도권 사업장에서 미분양 및 미착공 문제를 해결하지 못하면서 불확실성을 키우고 있다는 지적이다.

신세계건설 빌리브 에이센트 조감도. (사진=신세계건설)

23일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 신세계건설의 올해 1분기 말 기준 부동산 PF 우발채무 규모는 브릿지론과 본PF를 포함해 총 800억원으로 모두 수도권 사업장에 기반하고 있다. 해당 PF 모두 만기 예정일이 3개월도 남지 않은 단기차입금이다.

세부적으로 보면 서울시 연신내 복합개발 자금 보충 300억원과 목동 KT 부지 개발사업 연대보증 500억원이다. 이 중 목동 KT 부지 개발 사업은 아직 착공에 나서지 못하면서 브릿지론에서 본PF로의 전환에 어려움을 겪고 있다. 신세계건설은 목동 KT 부지 개발사업을 포기한 상태지만 시행사가 대체 사업자를 아직 찾지 못해 PF 책임에서 벗어나지 못하고 있다.

브릿지론은 부동산 개발사업 과정에서 토지 매입 등 초기 단계에 필요한 대금을 조달하기 위해 일으킨 대출을 뜻한다. 본PF 대비 금리가 높고 사업 진행이 확정되지 않은 만큼 부동산 경기가 악화할수록 위험도가 높다.

연신내 복합개발의 경우 본PF로의 전환에는 성공했지만 저조한 분양률로 공사에 상당한 차질이 빚어지고 있다. 업계에 따르면 연신내 복합개발의 분양률은 40%대 초반, 공정률은 10%대 미만인 것으로 추정하고 있다.

시장에서는 신세계건설의 PF 우발채무가 수도권에 집중돼 있는 만큼 위험도가 높다고 보고 있다. 수도권 사업장의 경우 미분양과 미착공 등 사업 차질이 장기화할수록 반영해야하는 손실 규모가 지방 사업장 대비 클 수밖에 없기 때문이다. 수도권 사업장은 택지비가 차지하는 비중이 지방 대비 훨씬 큰 만큼 원가부담이 높다.

한 시행업계 관계자는 “수도권은 조정이 가능한 도급 공사비를 지방보다 낮게 책정하더라도 분양가를 더 높게 책정할 수밖에 없는 구조”라며 “이는 부동산 침체 시기에 미분양 가능성을 키우는 요소”라고 지적했다.

이어 “높은 분양가가 분양 성적에 악영향을 미치고 낮은 분양 성적이 PF 위험을 높이는 악순환에 빠질 수 있다”며 “일부 건설사들이 손실을 감수하더라도 할인 분양을 통해 분양률을 높이는 이유”라고 덧붙였다.

문제는 신세계건설의 유동성이 여전히 불안정하다는 점이다. 부동산 경기 침체로 미수금이 큰 폭으로 증가하면서 현금흐름이 둔화한 탓이다.

신세계건설의 올해 1분기 말 별도 기준 유동비율은 121.2%로 적정 기준인 150%를 크게 하회하고 있다. 현금성자산도 510억원으로 전년 말 1260억원 대비 59.5% 급감했다. 반면 미수금은 160억원으로 같은 기간 137억원 대비 16.8% 늘었다.

이와 관련 신세계건설 관계자는 “목동 KT 부지 개발 사업의 경우 베타적 독점적 시공권을 반납한 상태로 현재 대체 시공사를 선정 중”이라며 “연신내 사업장은 현재 공사가 진행 중이며 분양도 꾸준히 이뤄져 안정적으로 운영되고 있다”고 설명했다.