"美 기준금리 상단 불확실"…규제 대거 풀었지만 결국 금리가 '관건'

[이데일리 김아름 이윤화 기자] 부동산 거래절벽에 서울을 비롯한 수도권 전반의 집값이 빠르게 하락하면서 실수요자의 주택 거래가 어려워지자 정부가 경착륙을 막기 위한 전방위 조치를 내놨다. 실수요자의 주택거래를 제한하는 과도한 규제를 대거 풀었음에도 실제 부동산 시장에 온기가 돌기까지는 시간이 걸릴 전망이다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

전방위 규제 완화 대책 효과 제한적

정부가 주택 시장 연착륙을 유도하기 위해 지난 정부에서 단행했던 과도한 규제를 정상화하는 작업에 착수했지만 전문가들은 집값 하락을 반전시키는 데 한계가 있을 것으로 진단했다. 금리가 낮아지지 않는 이상 수요자의 자금부담을 완화하지 못할 것이라는 전망이다.

서진형 경인여대MD비즈니스학과 교수는 “바닥 다지기에 들어가면서 어느 정도 경착륙 예방에는 효과가 있겠지만 실질적으로 시장에 미치는 효과는 미미할 것이다”며 “부동산 시장 내부 요인보다는 글로벌 경제위기와 고금리 등 외부요인에 의한 거래 절벽 원인이 더 크기 때문에 정부에서 규제 해제를 하겠다고 해도 매수 희망 가격과 매도 희망 가격 간에 간극이 커질 수 있다. 이 때문에 시장 활성화까지는 요원해 보인다”고 말했다.

그는 “전부 현금을 투입해서 부동산을 사는 사람은 없다고 봐야 한다. 현금으로 사는 사람들은 0.01%에 그친다”며 “연 4%의 대출 이자라고 하면 전세나 월세를 줬을 때 그 이상의 수익이 나와야 하는데 그 수익률을 달성할 수 있단 보장이 없다. 분양권 역시 가격 상승에 대한 기대이기 때문에 입지가 좋은 곳, 대단지 경우는 어느 정도 거래가 이뤄지겠지만 그렇지 않은 지역은 가격 상승에 대한 기대가 아직 부족하다”고 덧붙였다.

김효선 NH농협은행 부동산전문위원도 “고금리가 올해 유지가 될 것으로 보이고 주택 가격 하락 심리가 커서 시장이 크게 반등할 만큼의 영향은 제한적일 수 있다”며 “지금은 금리가 문제인 것 같다”고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “미국 기준금리 상단이 불확실한 문제는 외부요인이므로 이 영향을 규제 완화 같은 국내 정책으로 상쇄하기는 어렵다”며 “기대효과는 제한적이다”고 평가했다.

다만 바로 시장반등으로 이어지지는 않겠지만 현 시점에서 이 같은 전방위 규제 완화는 꼭 필요했다고 입을 모았다. 이 연구위원은 “규제 완화는 현 시점에서 꼭 필요한 사안이다”며 “지금처럼 정책변화가 곧바로 시장가격에 반영되지 않는 상황이 오히려 ‘규제 완화를 통한 시장 정상화’를 실행하기에 최적의 타이밍이다. 언젠가 시장 상황이 바뀔 때를 준비하는 시기이기 때문에 지금처럼 여러 규제요인을 미리미리 조정해두는 것이 바람직한 대응이다”고 설명했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “정부의 의도대로 여력 있는 사람이 집을 좀 사줘서 거래 절벽을 해소하는 모양새로 가는 게 제일 좋다”며 “다만 그렇게 바로 나타날지는 앞으로 시장을 지켜봐야지 알 수 있다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “금리 인상 랠리가 마무리되면 정책효과와 맞물려 급매물 중심의 거래를 예상할 수 있지만 시장 반등 여부는 경기침체 변수가 있어 좀 더 지켜봐야 한다”고 설명했다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

일부 지역만 호재로 작용할 수도

이번에 해제된 규제지역 일부 부동산 시장에서는 규제 완화와 철폐의 효과가 나타나 활기를 띨 수 있다는 분석도 나온다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “서울은 자체 수요도 많은데 경기, 인천 등 외부에서 들어오는 수요가 상당한 지역이다”며 “특히 지금 금리 상황에서도 여력이 되는 사람들을 중심으로 거래가 일어나면 서울 쪽으로 상향 이동하려는 사람이 상당수 생길 수 있다”고 설명했다.

이어 윤 수석연구원은 “서울, 수도권 대다수가 비규제 지역이 되면 상대적으로 지방 지역은 수요가 덜 들어가게 된다”며 “미분양이 대단히 많은 지역인 대구, 경북 등은 (집값 회복까지)더 시간이 오래 걸릴 수도 있다. 서울이 상대적으로 안정적이고 상대적으로 환금성도 좋고 해서 지방이 피해를 볼 수도 있다”고 덧붙였다.

강남 3구와 용산구가 이번 규제 완화 지역에서 제외되면서 여의도와 성동구 등이 상대적으로 수혜를 받으며 수요가 몰릴 가능성이 있다는 분석도 나온다. 아울러 서울과 수도권 인기지역은 청약 쏠림현상이 재현될 수 있으나 연 7~8%에 이르는 대출 금리 떠안기에 부담이 커 제한적일 것이라는 전망이다.

김효선 NH농협은행 부동산전문위원은 “규제 지역을 해제하면 세금, 대출 등 부분에 있어 완화 효과를 볼 수 있어 작년보단 거래가 소폭 증가할 수 있을 것으로 보인다”며 “강남 3구와 용산을 제외하고 모두 규제지역에서 벗어나면서 성동구나 여의도 등 일부 지역에 수요가 집중될 가능성도 있다”고 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가 총액이 비교적 높았던 서울 일대에 특별공급 배정물량의 증가 기대와 함께 중도금 집단대출 관련 금액상한 폐지로 서울 및 수도권 일대 인기지역과 사업지에 청약이 집중되는 쏠림 현상이 나타날 수 있다”며 “다만 기준금리 인상에 따른 중도금 집단대출 이자가 7%대를 기록하는 등 여신부담이 상당하다는 점에서 2020~2021년 수준의 단기 청약수요 확대나 호황 기대는 제한적이다”고 진단했다.

그는 “무순위 청약의 당해 지역 거주요건 폐지에 이어 유주택자도 무순위 신청을 허용하면서 자본 여력이 있거나 낡은 주택을 교체할 목적의 1주택 갈아타기 수요의 진입을 기대할 만하다”며 “이에 따른 큰 폭의 미분양 감소는 한계가 있고 지역 내 공급과잉 우려가 낮거나 차액기대가 확실한 알짜 무순위 사업지에 수요가 집중되는 현상이 뚜렷할 전망이다”고 말했다.

박 수석전문위원은 “수도권 분양가 상한제 주택 전매제한이 최대 10년에서 3년으로 줄고 거주요건이 폐지되면서 정당계약하는 역대 최대 재건축 사업장인 둔촌주공의 계약률 제고에 도움을 줄 것으로 보인다”며 “분양시장 규제가 대거 풀리면서 내 집 마련 실수요자는 메리트가 커진 청약과 급매물 매수 등 투트랙으로 나설 가능성이 있다”고 전망했다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]