조합원 입주권, 사고팔 때 조심하세요[똑똑한 부동산]

[김예림 변호사·이데일리 박종화 기자] 투기과열지구에서 조합원 입주권을 거래할 땐 조심해야 한다. ‘도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에선 투기과열지구에서 일정 기간 조합원 지위 양도를 금지하고 있기 때문이다. 재건축은 조합 설립 인가시부터 소유권 이전 등기 시까지, 재개발은 관리 처분 인가 시부터 소유권이전등기시까지 조합원 지위를 양도할 수 없다. 이 시점을 넘겨 조합원 입주권을 산 사람은 원칙적으로 입주권을 인정받지 못한다.

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장.(사진=뉴시스)

물론 예외 사유가 있긴 하다. 대표적으로 양도인이 1가구 1주택자이면서 양도하려는 주택을 10년 이상 보유하고 해당 주택에서 5년 이상 거주한 경우다.

세금을 줄이기 위해 전매제한기간에 자녀에게 조합원 입주권을 증여하는 사례도 있다. 이 경우 당연히 자녀는 조합원 입주권을 인정받지 못한다. 이때는 해당 주택 소유권을 양도인인 부모에게 되돌리는 방식을 생각해볼 수 있다. 법제처는 조합원 지위 양도가 제한되는 기간에 소유권 변동이 생긴 경우 양수인은 조합원 입주권을 취득할 수 없지만 양도인이 소유권을 회복하면 조합원 입주권을 취득할 수 있는 것으로 해석하고 있다.

최근 논의가 되는 것은 소규모 정비사업에서의 조합원 지위 양도 문제다. 투기과열지구 내 소규모 재건축은 기존에도 조합 설립 인가 시부터 조합원 지위 양도를 금지해 왔고 최근 소규모 주택 정비법이 개정되면서 2022년 8월 2일 이후 조합설립인가를 신청하는 가로주택정비사업이나 소규모 재개발도 조합 설립 인가 시부터 조합원 지위 양도가 금지된다.

소규모 정비사업의 경우에는 1만㎡ 이하의 사업지에서만 사업이 가능하고 사실상 한 동짜리 아파트를 새로 짓는 방식이라서 대규모 정비사업에 비해 수익성이 크게 떨어지는 단점이 있다. 이러한 이유로 소규모 정비사업은 그동안 시장에서 외면받아 오다가 대규모 정비사업에 대한 규제가 강화되면서 최근에야 인기가 올라갔다.

이러한 점을 고려해 국토교통부는 5일 소규모 정비사업에서는 조합 설립 이후 양도인이 1가구 1주택자이면서, 5년 소유·3년 거주하는 경우에는 조합원 지위 양도가 가능하도록 제한을 완화하겠다고 발표했다. 도시정비법의 재개발과 비교하면 이와 형태가 유사한 가로주택정비사업이나 소규모 재개발이 조합원 지위 양도가 금지되는 기간이 더 길다. 재개발은 관리처분인가 이후부터 조합원 지위 양도가 금지되는 반면, 소규모 주택법에 따른 가로주택정비사업이나 재개발은 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 양도를 금지했기 때문이다. 소규모 정비사업의 활성화를 위해 소규모 주택법을 새로 제정한 만큼 앞으로 법을 개정할 때 이런 부분에 대한 개선을 논의해야 한다고 본다.