[출구없는 전세난] 테이블에 올릴 '대책'이 없다

[이데일리 김미영 신수정 기자] 현재 정부가 저울질 중인 대책들로선 내년에도 계속될 전세난을 잡기에 역부족이란 평가가 많다. 충분한 양의 공급 확대 없인 전세대란을 잠재우기 어려울 것이란 관측이다. 전문가들은 다주택자 양도소득세 중과 유예 등 정부 방침을 뒤집는 고육책을 써서라도 민간 물량이 시장에 나오게끔 유도해야 한다고 지적하고 있다.

빈집 사들여 임대?…선호도 높은 지역·아파트 물량 희소

11일 국토교통부 등에 따르면 정부가 검토 중인 전세대책 1순위는 공공임대주택 확대다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공기업이 비어있는 주택을 직접 사들여 공공임대로 공급하는 매입임대, LH·SH가 먼저 집주인과 전세계약을 체결한 뒤 계약가보다 저렴하게 전세를 놓는 전세임대 등이다.

정부는 공공임대 입주요건을 완화해 당장 전세가 급한 이들에게 돌아가게 한단 구상이다. 현재 매입임대의 경우 도시근로자 월평균소득이 50~100% 이하이거나 기초생활수급자, 일정요건을 충족하는 주거취약계층과 청년, 신혼부부, 다자녀가구 등으로 입주가 한정돼 있다.

하지만 당장 사들일 수 있는 공실주택 자체가 많지 않다. 국토부와 서울시에 따르면 서울시내 단독주택과 연립, 다세대, 아파트, 다가구주택 등 빈집은 8월 말 기준 총 3336가구다.

선호도 높은 지역, 주택 유형을 따지면 숫자는 더 줄어든다. 자치구별로 보면 상대적으로 직주근접성이 높고 학군 수요가 많은 곳의 물량이 적다. 강남 48가구, 서초·송파 각 52가구, 양천 82가구 등이다. 노원 258가구, 성북 263가구, 강북 198가구 등 서울 외곽지역에 빈집은 더 많이 분포해 있다.

여기에 입주민들이 선호하는 아파트는 손에 꼽을 정도다. 대부분의 자치구에서 공실 아파트는 10가구를 밑돌아 전체의 5%(195가구)에 불과하다. 빈집의 70% 이상은 단독주택이 차지하고 있다.

[이데일리 이미나 기자]

윤지해 부동산114 수석연구원은 “매입임대의 요건이 까다로워 (반)지하가 있거나 준공 후 최대 15년이 지난 주택 등은 정부가 사들일 수 없다”며 “최대한으로 확보해도 서울에서 5000채를 채우기 힘들 것”이라고 봤다.

매입임대·전세임대는 재정 소요도 만만찮다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “산술적으로 2억원짜리 집을 1만 채만 공급하려고 해도 2조원이 든다”며 “투입비용이 어마어마하기 때문에 국민들이 원하는 수준의 공급이 이뤄지기는 힘들다”고 지적했다.

시간과 돈 문제 봉착…“규제 완화에서 답 찾아야”

정부가 저울질 중인 다른 방안들은 비용의 문제나 시간상의 제약이 있다.

LH·SH가 오피스·상가를 매입해 1~2인 주거용 공공임대주택으로 공급하는 방안은 지난 8월 법을 고쳐 근거를 마련해뒀다. 코로나19 이후 서울 도심권에서도 오피스 공실률이 높아짐에 따라 주목받는 방식이지만, 이런 상업용 부동산은 매입 비용에 더해 바닥난방 설치 등 리모델링 비용이 추가로 들어간다.

문재인 대통령이 지난달 국회 시정연설에서 전세난 안정화 방안으로 직접 언급한 ‘질 좋은 중형 공공임대 아파트’ 공급의 구체적인 계획도 곧 발표될 가능성이 크다. 전용면적 60㎡ 이하가 대부분인 공공임대를 전용 85㎡까지 늘리고, 입주 자격이 되는 소득기준을 완화해 중산층용 공공임대를 공급한다는 게 뼈대다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “중장기적으로 민간임대시장의 수요를 흡수하는 덴 도움이 되지만 즉시 입주 가능한 공급방안이 아니란 점에서 효과는 제한적”이라고 했다.

시장에선 민간임대 활성화를 대안으로 제시하고 있다. 윤지해 수석연구원은 “시장의 70~80%를 차지하는 민간영역에서 물량 수급이 원활해지도록 민간건설사의 민간임대 공급에 혜택을 주는 방안을 검토해볼 만하다”고 제안했다.

내년 6월부터 시행될 다주택자 양도세 중과제도를 유예 연장해야 한다는 목소리도 나온다. 이들이 집을 내놓도록 유도해 수급의 숨통을 틔워야 한다는 이유에서다. 아울러 전세 수요를 매매로 넘길 수 있도록 주택담보대출 규제를 완화해줘야 한단 의견이 있다. 정부가 집값을 잡기 위해 가했던 규제를 일부 풀어야 한단 주장이다.

이상영 명지대 부동산학과 교수는 “전세난 압력을 줄여주기 위해 전세수요가 매매 수요로 빠져나갈 수 있도록 대출 규제를 낮추고 집주인들의 양도세를 낮춰야 한다”면서 “정부가 과감한 대책을 펴지 않는다면 지금 상황을 해결하기 쉽지 않다”고 말했다.