빌딩 매수할 때 ‘이것’ 꼭 확인하세요[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 빌딩을 매수하려는 경우 여러 가지 따져볼 사항이 많다. 특히 임차인에 관한 사항은 빌딩 매수 전에 반드시 확인해야 한다. 빌딩을 매수하면서 기존 임대차계약을 그대로 승계하는 경우도 있지만, 대부분은 리모델링이나 신축을 통해 빌딩 자체의 가치를 높이려는 목적을 지닌 경우가 많다. 이때 필수적으로 선행돼야 하는 것이 임차인 명도다.

남산에서 바라본 서울 도심 전경. (사진=연합뉴스)

그러나 상가임대차보호법은 임차인의 권리를 강력하게 보장한다. 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임대차계약을 임의로 종료할 수 없고 임차인이 원하는 경우 최초 임대차계약 체결일로부터 10년간 임대차계약을 존속해야 한다. 임대차계약을 체결하면서 ‘신축시 임대차계약은 종료한다’는 특약을 기재하기도 하지만 이는 상가임대차보호법에 배치돼 효력이 없다.

이런 이유로 빌딩을 매수하려고 한다면 그 이전에 반드시 기존 임대차계약 현황을 살펴보고 구체적인 임차인 명도 계획을 수립해야 한다. 임대차계약기간이 한참 남아 있어 임차인 명도가 단기간 내 어려운 상황이라면 리모델링이나 신축이 어려울 수 있으므로 임대인이 명도하는 조건이 아니라면 임차인 명도에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있다.

현재 기존 임차인이 없는 상태라고 하더라도 리모델링이나 신축까지 1~2년의 기간이 남아 있어 새로운 임차인에게 임대하려는 경우에도 주의해야 한다. 자칫하면 1~2년간 월세 수익을 받으려다 리모델링이나 신축 자체가 어려워질 수 있다. 상가임대차보호법에 따르면 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있는 사유로 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우를 규정하고 있는데, 이때에도 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따라야 한다.

임대차계약을 체결할 때 이런 점을 반드시 첨부해 임차인으로부터 동의를 받아야 한다는 뜻이다. 또 임대차계약이 종료된 후에 임차인이 스스로 명도하지 않을 경우 법적 절차를 이행하게 되면 시간과 비용이 크게 소요되므로, 미리 임대차계약을 체결함과 동시에 제소전화해조서를 작성해두는 것도 도움이 된다.

빌딩은 거래가격이 높고 대출로 자금을 조달하는 사례가 많아 매수 시점에 수립한 리모델링이나 신축 계획에 차질이 생기면 매수자 입장에서 상당한 금전 손실을 입을 수밖에 없다. 특히 임대차에 관한 사항이 변수로 작용하는 만큼 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

김예림 변호사.