‘갭투자의 역풍’ 난리난 집주인들… 빚 내도 전세금 반환 어려워

[이데일리 최정희 기자] 전세 가격이 1년 전보다 대략 15% 가량 하락하면서 전세보증금 반환 대란이 예상되고 있다. 특히 갭투자를 통해 대거 주택을 매입한 후 전세를 놓은 경우라면 보증금 상환 고통이 더 클 것으로 보인다.

한국은행은 전세 가격이 현 수준을 유지할 경우 올해와 내년에 걸쳐 7만1000 임대 가구가 빚을 내더라도 전세보증금을 반환하기 어려울 것이라고 추정했다. 전세보증금이 추가로 더 떨어진다면 보증금 반환이 어려운 집주인은 9만 가구로 증가할 전망이다. 이에 정부는 전세금 반환대출에 한해 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화를 검토하고 있다.

21일 오전 10시 서울 중구 한국은행에서 열린 금융안정보고서(2023년 6월) 설명회. 사진 왼쪽부터 이종한 금융리스크분석부장, 박구도 금융안정기획부장, 이종렬 부총재보, 김인구 금융안정국장, 이정연 안정분석팀장(출처: 한국은행)

한은 “집주인, 연말까지 전세보증금 상환부담 점점 커질듯”

21일 한국은행이 발표한 ‘상반기 금융안정보고서’에 따르면 가계금융복지조사 결과 전세 임대 가구(집주인)는 116만7000가구인데 전세보증금이 올 3월 수준, 즉 1년 전보다 15.4% 가량 떨어진 채로 유지될 경우 집주인이 세입자에게 반환해야 할 보증금 차액이 올해 24조2000억원인 것으로 조사됐다. 올해 만기 도래되는 전세보증금 총액 288조8000억원의 약 8.4% 수준이다.

전세보증금 하락으로 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 경우가 속출할 수 있다는 관측이다. 한은 분석에 따르면 전세보증금이 3월 수준을 지속할 경우 집주인의 79.7%(약 93만가구)는 빚을 얻지 않고도 보증금을 충분히 반환할 수 있다. 그러나 14.2%(16만6000가구)는 예금, 주식 등 금융자산을 처분하고도 은행 빚을 져야만 보증금을 반환할 수 있다. 나머지 6.1%, 7만1000가구는 빚을 내더라도 보증금을 돌려주지 못한다. DSR 40%규제(총 대출금 1억원 이상시 연간 원리금 상환액을 연 소득의 40%로 제한)에 막혀 빚을 내는 데도 한계가 있기 때문이다.

만약 전세보증금이 더 떨어져 작년 3월 대비 20% 가량 하락하는 경우엔 보증금 반환이 어려운 집주인의 비중이 더 크게 증가한다. 한은은 DSR 규제에 막혀 보증금 반환이 어려운 집주인의 비중이 7.6%, 약 9만 가구에 이를 것으로 보고 있다. 이들은 보유한 주택을 내다 팔아야만 보증금 상환이 가능해 전세보증금 대란이 집값 하락을 유발할 가능성도 배제할 수 없다.

한은은 전세보증금 하락이 주로 중소형(60~85㎡) 평수 이상에서 더 크게 나타났고 이들의 경우 2년 전 전세보증금을 하회하는 경우도 많다고 평가했다. 지역으로 따지면 전세 보증금이 높고 거래량이 많은 서울(역전세 비중 30.1%), 경기(35.6%) 지역을 중심으로 역전세가 확대됐다고 평가했다. 한은이 5월 발간한 ‘경제전망 보고서’에 따르면 기존 보증금과 시세간 격차가 억대 이상인 경우도 24만가구(임차 가구 기준)에 달했다. 이중 3000가구는 기존 보증금과 시세간 격차가 5억원 이상이었다.

다만 전세 보증금 하락세가 어느 정도 멈춘 만큼 전세 보증금이 다시 상승세로 전환한다면 전세 보증금 미반환 우려는 사그라들 것으로 예상된다. 또 임대 가구 전체의 절반 정도만 올해 전세 계약이 만료되는 만큼 실제 연내 보증금 반환이 어려운 가구는 7만1000~9만가구의 절반 정도 수준일 것으로 추정된다.

한은은 “전세 보증금이 2년 전 수준을 하회했던 작년 4분기에 보증금 반환 차액(시세가 계약 당시 보증금보다 낮아진 경우)이 플러스 값으로 전환된 이후 올 4분기까지 증가하다가 이후 점차 감소할 것”이라고 밝혔다.

이에 정부는 집주인이 세입자에게 보증금을 원활하게 돌려줄 수 있도록 ‘전세금 반환 대출’에 한해 DSR 규제를 완화하는 방안을 검토하고 있다. 김인구 한은 금융안정국장은 “부동산 시장 경착륙을 막고 전세 시장에서의 갭투자를 유발하지 않도록 하는 선에서 타깃해서 지원할 필요가 있다”고 말했다.

출처: 한국은행

◇ 미분양 주택 늘고 분양률 급락 vs 주택거래 늘고 대출 증가

한편 최근 주택시장은 가격 하락세가 멈추면서 연착륙 가능성이 높아지고 있으나 주택 가격 등의 방향성은 예견하기 어려운 모습이다.

미분양 주택이 대구 등 비수도권을 중심으로 7만1000호(전국 4월 기준)에 달하고 민간아파트 초기 분양률도 2021년 93.8%에서 올 1분기 49.5%로 급락했다. 건설사별 평균 분양 및 공사 미수금은 작년 234억7000만원으로 1년 전보다 무려 34.1%나 증가했다. 2007~2008년 미분양 주택이 급증한 후 약 3년간의 시차를 두고 건설사 부실 위험이 커졌던 경험도 있어 미분양 주택과 미수금이 쌓이면 건설사 부도 위험도 높아질 가능성이 크다.

반면 2월부터 월별 주택 매매가 7만건을 회복하면서 4월 가계대출이 증가세로 전환됐고 세종, 서울 강남구, 인천 등 일부 지역은 주택 가격마저 상승 전환했다. 이에 금융시스템 내 중장기 취약성을 보여주는 금융취약성지수(FVI)는 1분기 48.1로 금리 인상 전이었던 2021년 2분기 이후 7분기 만에 상승 전환했다. 가계대출이 증가한 만큼 2분기에도 FVI가 상승하며 금융불균형이 확대될 가능성이 높아졌다고 한은은 진단했다.

이종렬 한은 부총재보는 “급격한 부동산 가격 급락은 역전세 등의 문제를 유발해 미시적 대응이 필요하나 가계대출이 증가로 돌아선 부분은 걱정”이라며 “가계부채가 증가하면 취약성이 높아지고 금융불균형이 누증될 수 있다”고 밝혔다.