"집 안 살게요"…'가계약금' 걸었는데 어떻게?[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 주택매수심리가 조금씩 살아나면서 일부 매매가격의 조정이 컸던 지역을 중심으로 매매가격이 반등하는 움직임이 나타나고 있다. 이에 시장에 매물을 내놓았던 일부 매도자들이 급매를 거둬들이는 과정에서 이미 매매계약이 체결된 경우에도 계약금 상당액을 물어준 후 매매계약을 해제하는 일도 종종 발생하고 있다.

사진=연합뉴스

민법에는 ‘계약금 해제’가 가능하도록 규정돼 있다. 원칙적으로 매매계약이 체결되면 계약의 당사자는 그 내용에 따라 의무를 이행해야 한다. 특별히 상대방과 매매계약을 해제하기로 합의하거나 상대방에게 잘못이 존재하는 경우가 아니라면 매매계약을 해제할 수 없다.

그러나 계약금만 지급한 상태에서는 계약금 상당액을 포기하고 매매계약을 해제하는 ‘계약금 해제’가 가능하다. 계약금을 지급한 매수인의 경우에는 계약금을 포기해 매매계약을 해제할 수 있고, 계약금을 수령한 매도인의 경우에는 계약금의 두 배를 매수인에게 지급함으로써 매매계약을 해제할 수 있다.

이때 매수인은 계약금을 포기해 매매계약을 해제한다는 의사표시를 매도인에게 하는 동시에 매매계약이 해제되지만, 매도인은 계약금의 두 배를 매도인에게 지급해야만 매매계약이 해제된다.

이때 분쟁이 발생하는 것은 계약금 전액을 입금한 상황이 아닌 계약금의 일부 즉 가계약금만 입금한 상황에서다. 보통 매매계약에서 매수인은 매수 의사를 밝히면서 계약금의 일부를 매도인에게 지급한 후 매매계약서를 작성하고 나머지 계약금을 지급하게 되는데, 매매계약서를 작성하기 전에 가계약금만 지급한 상황에서 매매계약을 체결하지 못한 경우 매도인이 가계약금을 반환해야 하는지를 두고 다툼이 발생한다.

이와 관련하여 법원은 엇갈린 판단을 내리고 있다. 일부 법원에서는 가계약금은 매매예약 단계에서 지급한 것이므로 매매계약이 체결되지 못한 이상 매도인이 매수인에게 돌려줘야 한다고 판단했다.

그러나 대체로 가계약금을 지급한 경우 매도인은 매매계약 체결이 거절된 때까지 다른 사람에게 주택을 매도하지 못하는 불이익을 입게 되기 때문에 매수인이 매매계약 체결을 거절해 매매계약이 체결되지 못했다면 그에 따른 가계약금 상당액의 손해를 부담해야 한다고 판단한다.

이처럼 가계약금이 지급된 후 매수인의 변심으로 매매계약이 해제되는 경우에는 가계약금을 돌려받지 못할 가능성이 높다. 따라서 가계약금을 둘러싼 분쟁을 예방하기 위해서는 매매계약서 작성 전이라도 문자메세지 등을 통해 매매계약의 중요한 사항에 관해서는 구체적으로 합의하고, 매매계약이 체결되지 못할 경우 가계약금 반환에 관하여도 명시하는 것이 좋다.

김예림 변호사.