'실거주의무' 폐지 기대하고 계약했는데…발만 '동동'[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 정부는 지난 1·3 대책에서 분양권 전매제한을 완화하겠다고 약속했다. 분양가 상한제가 적용되는 주택의 입주자에게 부과되던 실거주 의무도 폐지하기로 했다. 그러나 실거주 의무를 폐지하기 위한 주택법 개정안은 아직까지 국회 소위원회도 통과하지 못한 상태다. 여기에 최근 전세사기 피해까지 급증하면서 자칫하면 실거주 의무의 폐지가 갭투자를 부추길 수 있다는 우려로 실거주 의무 폐지에 관한 논의가 또 다시 미뤄졌다.

서울 시내 아파트 전경. (사진=연합뉴스)

주택법에 따르면 분양가 상한제가 적용되는 주택의 입주자는 일정 기간 해당 주택에 거주해야 한다. 만약 거주하지 못할 사유가 발생하면 입주자는 한국토지주택공사에 그 사실을 알리고 해당 주택의 매입을 요청해야 한다. 이때 매매가격은 입주자가 납부한 입주금에 일정 이자를 가산한 금액이다. 통상 분양가격이 시세보다 낮다는 점을 고려하면 입주자는 시세보다 싼값에 주택을 매도하게 된다.

문제는 아직 실거주 의무 폐지 법안이 통과되지 않은 상태에서 입주를 시작한 단지들이다. 1·3 부동산 대책에 따르면 법 개정 이전에 실거주 의무가 적용되는 단지에도 개정된 법을 소급 적용하기로 했었다. 그러나 실거주 의무 페지에 관한 법 개정이 계속해서 미뤄지면서 입주를 시작한 단지들의 입주민들은 난감할 수밖에 없다. 정부의 부동산 대책을 믿고 입주하려는 주택을 임대하기로 했는데 아직까지 법 개정이 안 되고 있으니 실거주를 할 수도 그렇다고 안 할 수도 없는 상황에 처하게 된 것이다.

실거주 의무를 이행하지 않은 경우 입주자는 한국토지주택공사에 해당 주택을 매도해야 하고 실제 거주하지 않으면서 이를 속인 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처해질 수도 있다. 어렵게 당첨된 청약이 취소될 뿐만 아니라 심각한 경우 형사처벌까지 받을 수 있는 것이다.

그렇다면 정부의 부동산 대책을 신뢰하고 실거주 의무를 이행하지 않은 입주민은 구제받기 어려울까? 결론적으로 어렵다. 행정청이 개인에 대하여 신뢰를 가질만한 공직인 견해표명을 하고 이를 신뢰한 개인이 어떤 행위를 한 경우 이는 신뢰보호의 원칙에 따라 적법한 것으로 인정될 수 있다. 그러나 과거 이와 유사한 사례에서 법원은 신뢰보호의 원칙 적용을 인정하지 않았다. 당시 기획재정부는 보도자료에서 농업회사법인에 대한 현물출자시 양도소득세를 면제해주기로 하는 대책을 발표했고 이를 토대로 개인이 양도소득세 면제를 위해 법 개정 전 농업회사법인에 대한 현물출자를 한 사안에서 법 개정 여부를 확인하지 않은 개인에게 귀책사유를 인정해 신뢰보호의 원칙 적용을 인정하지 않았다.

이런 점을 고려하면 실거주 의무 폐지의 경우에도 법 개정이 이루어지기 이전에는 개정 전 법에 따라 실거주 의무를 이행하는 것이 안전하다. 입주자 입장에서는 실거주 의무를 위반할 경우 청약 당첨이 취소되는 것은 물론 형사처벌의 대상도 될 수 있는 만큼 보수적으로 판단할 수밖에 없다.

김예림 변호사.