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- JLL "올해 1분기 국내 오피스 거래액, 3조원 넘었다…전분기比 27.6% 증가"
- [이데일리 마켓in 김성수 기자] 올해 1분기 국내 오피스 거래액이 3조원을 넘어서면서 전분기 대비 27.6% 증가했다.글로벌 종합 부동산서비스 회사 존스랑라살(JLL) 코리아는 최근 발행한 ‘2024년 1분기 서울 A급 오피스시장 동향’ 보고서에서 올해 1분기 국내 오피스 투자시장 거래 금액이 약 3조462억원으로 집계됐다고 18일 밝혔다. 거래금액이 1000억원을 상회하는 대형 거래(메가 딜)가 7건 체결돼서 직전 분기 대비 거래규모가 약 27.6% 증가했다.서울 강남구 아크플레이스는 블랙스톤이 코람코자산신탁에 약 7900억원에 매각해, 올해 1분기에 가장 높은 거래가격을 기록했다. (자료=JLL)또한 도심 권역에서 이지스자산운용이 설립한 와이디816피에프브이(YD816PFV)가 밀레니엄 힐튼 서울과 묶어서 개발하기 위해 메트로타워, 서울로타워를 각각 약 4200억원, 3100억원에 매입했다.정정우 JLL 코리아 캐피털마켓 상무는 “이번 분기에도 우수한 입지의 코어 자산들 위주로 거래가 성사됐다”며 “블라인드 펀드에 아직 여유가 있는 몇몇 국내 운용사들과 상장 리츠들이 코어 자산들을 제한적으로 검토하고 있다”고 말했다. 이어 “오피스 투자에 신중하게 접근하는 외국계 투자자들은 밸류애드 가능성이 있거나 가격이 낮은 매물에 관심을 보이고 있다”고 덧붙였다.현재 서울 오피스 마켓은 펀드 만기, 외국계 운용사들의 오피스 투자 전략 변화 등 다양한 이유로 많은 매물들이 한꺼번에 쏟아지고 있다. 그러나 금리인상 여파로 역마진 상황이 지속되면서 매도인과 매수인 간 가격에 대한 견해차로 거래 지연이 일어나고 있다. 가격 조정이 수반돼야 그나마 딜클로징(거래 종결)이 이뤄지고 있다.이번 분기에도 임대료 급등에 사옥 매입을 고려하는 전략적 투자자들(SI) 활동이 이어졌다. 강남 권역에서 한화자산운용이 소유하는 T412 가 침구업체 알레르망에 약 3300억원에 거래됐다. 알레르망은 사옥 마련에 대한 강한 의지로 높은 가격을 제시하며 매입에 성공했다. 또한 코람코자산신탁이 보유하고 있는 구분소유 빌딩인 케이스퀘어시티가 퍼시픽자산운용에 3100억원에 매각됐다. 퍼시픽자산운용은 장기적으로 사옥으로 활용할 가능성이 있는 동양생명을 전략적 투자자로 유치했다.심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은 “올해도 서울 오피스 시장에서 전략적 투자자의 적극적인 시장 참여가 지속될 전망”이라며 “자금력을 갖고 있는 전략적 투자자들이 사옥용으로 적합한 1만평 이하 소규모 빌딩이나 B급 오피스를 우선적으로 검토했다”고 말했다. 이어 “대형 오피스들은 자금 부족으로 클로징이 지연되고 있다”면서도 “다만 아크플레이스와 같은 초대형 딜이 이번 분기에 성공적으로 클로징된 것이 침체된 투자 시장에 활력을 불어넣는 계기로 작용할 것”이라고 내다봤다.서울 오피스 임대시장은 이번 분기에도 수요가 견조했다. 서울 A급 오피스 시장의 공실률은 3.6%로 집계돼 8개분기째 자연공실률 5% 미만을 유지했다.이번 분기에 공급된 여의도 권역 TP타워를 끝으로 오는 2026년도까지 A급 오피스 공급 예정 물량이 없다. 이에 오피스 시장 공실률은 계속해서 낮은 추세를 이어갈 전망이다.권역별 공실률은 도심 권역 1.7%, 강남 권역 0.3%, 여의도 권역 10.5%다. 세 권역에서 모두 공실률이 상승했지만 신규 공급이 발생한 여의도를 제외하면 상승 폭은 크지 않았다. (자료=JLL)여의도 TP타워도 계약된 건들의 입주가 마무리되면 여의도 권역 공실률은 다시 2% 이하로 떨어질 것으로 보인다.서울 오피스 임대료는 견조한 오피스 수요 대비 제한된 공급으로 계속 상승 추세다. 올해 1분기 서울 A급 오피스의 실질 임대료는 3.3㎡(평)당 13만7200원으로 전분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 9.4% 상승했다. 계절적 요인으로 새해를 맞이하며 임대인들이 기준 임대료를 높이는 경우가 다수 있었다. 강남 권역의 실질 임대료는 평당 15만3100원으로 전분기 대비 1.5%, 전년 동기 대비 10.0% 상승했다. 도심 권역의 월 평균 실질 임대료는 평당 13만8900원 수준으로 전분기 대비 4.3%, 전년 동기 대비 11.9% 상승했다. 여의도 권역 임대료는 평당 11만5900원으로 전분기 대비 2.5%, 전년 동기 대비 6.8% 상승했다.오는 2026년경 준공되는 도심의 오피스 재개발 프로젝트처럼 대형 신규 공급이 있기 전까지는 이같은 추세는 지속될 것으로 전망된다.
- “태영건설, 자본금 줄이고 1조 확충…경영정상화 가능하다”
- [이데일리 정병묵 기자] 산업은행이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실로 워크아웃(기업구조개선작업)을 진행 중인 태영건설의 기업개선계획을 채권단에 공유했다. 대주주 무상 감자(자본금을 일정 비율로 줄이는 것)와 함께 1조원 규모의 채권 출자 전환(부채를 주식으로 변경)이 주요 내용이다. 대주주가 가용 가능한 자산과 역량을 태영건설 정상화에 신속 투입해 경영책임 이행 원칙 확립과 이해관계자 손실 부담을 최소화한다는 방침이다.서울 영등포구 태영건설 여의도 사옥(사진=뉴스1)태영건설(009410)의 주채권은행인 산업은행은 18일 오후 금융채권자 설명회를 열어 실사 결과와 경영정상화 가능성, 기업개선계획 및 향후 일정에 대하여 논의했다. 대주주(계열주 포함)는 경영책임 이행차원에서 △구주 100 대 1로 감자 △워크아웃 전 대여금(4000억원) 100% 출자전환 △워크아웃 후 대여금(3349억원) 100% 영구채 전환으로 보유 채권을 전액 자본확충에 투입하기로 했다.금융채권자는 충분한 자본확충의 필요성 및 부담 가능한 채무 수준 등을 고려해 △무담보채권의 50%(2395억원)를 출자전환 △잔여 50%는 상환유예(3년) 및 금리인하(3%) △태영건설의 영업활동 지원을 위해 제2차 협의회에서 의결한 신규 자금과 신규 보증도 지속 지원하는 방안을 마련했다.채권 출자 전환을 자세히 살펴 보면, 워크아웃 이전에 TY홀딩스가 사모펀드 콜버그크래비스로버츠(KKR)에 빌려 태영건설에 대여해 준 4000억원을 100% 출자 전환한다. 워크아웃 개시 이후 태영인더스트리 매각 등을 통해 태영건설에 넣은 약 3349억원도 주식으로 바꾸고, 무담보 채권의 50%(2395억원)를 출자 전환한다. 총 9744억원, 약 1조원 상당의 자본 확충이 이뤄지는 것이다.채권단은 PF사업장 상당수는 정상적으로 공사 진행 및 준공해 채권자, 수분양자, 태영건설 등의 손실을 최소화하도록 추진할 예정이다. 다만 일부 ‘브리지 단계(토지매입 단계)’인 사업장은 PF대주단이 신속하게 정리하기 위하여 경공매 등을 진행할 것으로 예상했다.산은은 PF사업장 처리방안이 계획대로 이행된다면 태영건설은 당초 예상을 크게 벗어나는 우발채무는 발생하지 않을 것이라고 봤다. 산은 측은 “태영건설의 워크아웃 신청시에 확약한 자구계획에 따라 태영건설의 유동성을 해결(신청 이후 현재까지 3349억원 지원)하고 있으며, 지난 2월 제2차 협의회에서 결의한 신규자금도 사용하지 않고 있다”고 설명했다.실사 결과, 완전자본잠식을 근본적으로 해소하여 건전한 재무구조를 유지하고, 회사가 영업활동을 영위할 수 있는 금융지원이 이루어질 경우 정상화 추진이 가능할 것으로 예상했다. PF사업장의 처리 과정에서 대주단이 태영건설에 청구할 수 있는 손실분(보증채무이행청구권)도 상기 무담보채권과 동일하게 처리함으로써, 유동성 위기를 초래한 PF사업장 우발채무도 근본적으로 해결할 수 있도록 한다.산은은 “기업개선계획과 PF사업장 처리방안이 예정대로 이루어질 경우, 자본잠식 해소, 수익성 개선 및 유동성 확보로 경영정상화가 가능할 것”이라며 “PF 대주단, 시행사, 시공사 간 자율적 합의 및 해결방안 도출이 가능하다는 점이 태영건설 사례로 입증됨에 따라, PF금융 시장의 안정화에 크게 기여할 것”이라고 전했다.주채권은행은 이날 설명회를 거쳐 19일 기업개선계획을 금융채권자 협의회에 부의하고 30일에 의결할 계획이다.
- [마켓인]파두 후폭풍 언제까지…투자사들 ‘전전긍긍’
- [이데일리 마켓in 허지은 기자] ‘뻥튀기 상장’ 의혹에 휩싸인 파두(440110) 후폭풍이 해를 넘겨 지속되고 있다. 이달 들어 상장 주관을 맡은 증권사들이 연달아 압수수색을 받은 가운데 초기 투자자로 알려진 벤처캐피탈(VC)까지 수사 선상에 오르면서다. ‘팹리스 유니콘’으로 주목받은 파두는 다양한 외부투자로 기업가치를 키워온 만큼 나머지 투자자들도 긴장하는 모양새다. (사진=파두)15일 금융투자업계에 따르면 금융감독원 자본시장특별사법경찰(특사경)과 남부지방검찰청은 파두의 내부자 거래 정황을 포착하고 조사 중이다. 이달 들어 파두 상장을 주관한 NH투자증권, 한국투자증권 등을 압수수색한 데 이어 초기 투자사인 포레스트파트너스에 대한 압수수색도 진행 중인 것으로 알려졌다. 포레스트파트너스는 ‘어닝 쇼크’ 논란을 부른 파두의 지난해 3분기 실적 공시 직전에 보유 지분을 대량 매도해 시장의 눈길을 끌었다. 당시 포레스트파트너스는 파두의 3분기 실적 공시 직전인 지난해 11월 3일부터 8일까지 지분을 집중 매도해 419억원을 회수했다. 파두는 같은 달 8일 실적을 공시했고, 이날 주가는 하한가로 마감했다. 금감원은 이같은 매도 타이밍에 내부 정보가 활용됐는지 여부 등을 수사 중인 것으로 알려졌다. 2015년 설립된 파두는 지난해 8월 코스닥 상장 직전까지 컴퍼니케이파트너스, 삼호그린인베스트먼트, 포레스트파트너스, 제이에스프라이빗에쿼티(JS PE), 레버런트파트너스, 스마일게이트인베스트먼트, 캡스톤파트너스, IBK캐피탈, 에스앤씨파트너스, 카익투벤처스 위드윈인베스트먼트 등이 재무적투자자(FI)들이 투자한 것으로 알려져 있다. 대부분의 FI는 지분 5% 미만을 보유하고 있어 공시 의무가 없다. 보유 지분을 매각하더라도 지분 공시를 통해 시장에 드러나지 않을 수 있다는 의미다. 다만 파두가 지난해 8월 52주 신고가(4만7100원) 이후로 올해 들어 1만4630원까지 밀린 만큼 투자자별로 엑시트(투자금 회수) 시점을 두고 고민할 것으로 보인다. 특히 포레스트파트너스의 엑시트 과정에서 나온 잡음 탓에 더욱 신중할 수밖에 없다는 분위기다. 파두에 투자한 VC 관계자는 “파두를 둘러싼 수사가 계속되면서 자칫 잘못하면 불공정거래 의혹에 휩싸일 수 있다는 우려가 커지고 있다”며 “현 주가 상황도 좋지 않은데다 불필요한 논란에 연루될 이유가 없기에 엑시트에 더 조심스러울 수밖에 없는 것”이라고 전했다. 파두와 같은 기술특례상장을 추진 중인 예비 상장사들도 난처한 상황이다. 파두 사태에 이어 또다른 기술특례상장사 시큐레터(418250)마저 8개월 만에 상장폐지 위기에 놓이면서 심사가 더욱 엄격해지고 있다는 후문이다. 이들 회사에 자금을 지원한 PE나 VC들도 늦어지는 상장 심사에 엑시트 시점이 기약 없이 늦어지고 있는 셈이다. 또다른 VC 관계자는 “기술력이 입증된 스타트업들이 많은데 제도적 한계로 증시 입성이 늦어진다면 이 또한 안타까운 상황”이라고 밝혔다.
